Khi bắt tay vào hành trình xây dựng ngôi nhà mơ ước, bạn sẽ nghe đến rất nhiều thuật ngữ chuyên ngành. Một trong những khái niệm cốt lõi và quan trọng nhất chính là “xây dựng phần thô”. Đây không chỉ là nền móng hay bộ khung xương của công trình, mà còn là yếu tố quyết định sự vững chắc, an toàn và tuổi thọ của ngôi nhà.
Bài viết này sẽ đi sâu vào chi tiết để giải đáp mọi thắc mắc của bạn về xây dựng phần thô, giúp bạn tự tin hơn khi làm việc với nhà thầu và đảm bảo công trình được thực hiện một cách hiệu quả nhất.
1. Xây dựng phần thô là gì?
Thuật ngữ “xây dựng phần thô” (hay còn gọi là “xây thô”, “thi công phần thô”) dùng để chỉ giai đoạn hình thành bộ khung chịu lực chính và hệ thống bao che của công trình.
Hiểu một cách đơn giản, xây dựng phần thô bao gồm tất cả các công việc liên quan đến nền móng, hệ khung chịu lực (cột, dầm, sàn, cầu thang) và phần tường bao, tường ngăn chia phòng. Sau khi hoàn thành thi công phần thô, bạn sẽ có hình dáng cơ bản của ngôi nhà với đầy đủ các tầng, phòng ốc được định hình, nhưng chưa có các chi tiết hoàn thiện như trát tường, lát sàn, sơn bả, lắp đặt thiết bị điện nước, cửa nẻo, v.v.
2. Các hạng mục trong xây dựng phần thô
Giai đoạn thi công phần thô bao gồm nhiều hạng mục công việc liên tiếp nhau, đảm bảo tính liên kết và chịu lực của toàn bộ công trình. Dưới đây là các hạng mục chính thường có trong phần thô của một ngôi nhà:
Công tác chuẩn bị mặt bằng và định vị tim cọc:
- Đây là bước đầu tiên và cần thiết trước khi bắt tay vào thi công phần thô.
- Bao gồm việc dọn dẹp mặt bằng, phá dỡ công trình cũ (nếu có), san lấp, định vị chính xác vị trí các trục móng, cột theo bản vẽ thiết kế.
- Đảm bảo mặt bằng sạch sẽ, bằng phẳng và sẵn sàng cho các bước tiếp theo.
Thi công móng
- Móng là phần chịu lực trực tiếp từ toàn bộ công trình và truyền tải tải trọng xuống nền đất.
- Các loại móng phổ biến trong xây dựng phần thô nhà dân dụng gồm móng đơn, móng băng, móng bè, hoặc móng cọc (tùy thuộc vào đặc điểm địa chất và quy mô công trình).
- Công việc bao gồm đào hố móng, gia công và lắp dựng cốt thép móng, ghép coppha móng, đổ bê tông móng.
Thi công đà kiềng (giằng móng)
- Đà kiềng là các cấu kiện dầm chạy ngang trên đỉnh móng, có vai trò liên kết các móng đơn hoặc các đoạn móng băng lại với nhau, đồng thời chịu tải trọng tường xây phía trên và phân bố tải trọng xuống móng.
- Các công việc bao gồm gia công lắp dựng cốt thép đà kiềng, ghép coppha và đổ bê tông đà kiềng.
Thi công cột
- Cột là các cấu kiện chịu nén thẳng đứng, truyền tải trọng từ dầm, sàn xuống móng. Cùng với dầm và sàn, cột tạo thành hệ khung chịu lực chính của công trình.
- Công việc bao gồm gia công lắp dựng cốt thép cột, ghép coppha cột và đổ bê tông cột theo đúng kích thước và vị trí trên bản vẽ. Chiều cao cột thường được thi công theo từng tầng.
Thi công dầm
- Dầm là các cấu kiện chịu uốn và chịu cắt, truyền tải trọng từ sàn và tường xuống cột.
- Dầm có nhiều loại: dầm sàn, dầm móng (đà kiềng), dầm cầu thang…
- Công việc bao gồm gia công lắp dựng cốt thép dầm, ghép coppha dầm và đổ bê tông dầm. Sự chính xác trong cốt thép và kích thước dầm rất quan trọng cho khả năng chịu lực của sàn và tường.
>>> Tham khảo thêm: Dầm là gì? Phân loại các loại dầm phổ biến trong xây dựng
Thi công sàn
- Sàn là cấu kiện chịu tải trọng trực tiếp từ người sử dụng, đồ đạc và truyền tải trọng đó lên dầm.
- Sàn có thể là sàn bê tông cốt thép toàn khối (phổ biến nhất), sàn lắp ghép (như sàn Panel), hoặc sàn Deck…
- Công việc bao gồm lắp dựng hệ thống coppha sàn, gia công và lắp dựng cốt thép sàn, đổ bê tông sàn. Độ dày và bố trí cốt thép sàn phải tuân thủ nghiêm ngặt thiết kế để đảm bảo an toàn.
Thi công tường bao và tường ngăn
- Tường bao là lớp vỏ ngoài cùng của ngôi nhà, có chức năng bao che, cách âm, cách nhiệt và chịu lực
- Tường ngăn dùng để chia không gian bên trong thành các phòng.
- Công việc bao gồm xây gạch theo đúng kích thước, vị trí và yêu cầu kỹ thuật (độ dày, mạch vữa, liên kết tường với cột/dầm…).
- Sau khi xây xong, tường thường được trát sơ bộ (trát mốc hoặc trát toàn bộ) để bảo vệ và tạo mặt phẳng cho công tác hoàn thiện.
Thi công cầu thang
- Cầu thang là cấu kiện kết nối các tầng trong nhà. Cầu thang cũng là một phần của hệ kết cấu chịu lực.
- Công việc bao gồm gia công lắp dựng cốt thép cầu thang, ghép coppha và đổ bê tông cầu thang (đối với cầu thang bê tông cốt thép).
- Vị trí, độ dốc và kích thước bậc thang cần được thi công chính xác theo thiết kế để đảm bảo thuận tiện khi sử dụng.
Thi công mái
Tùy thuộc vào loại mái (mái bằng, mái dốc lợp ngói/ tôn), hạng mục này trong xây dựng phần thô có thể bao gồm:
- Đổ bê tông mái bằng (tương tự thi công sàn).
- Làm hệ giằng, lito bằng bê tông hoặc thép để đỡ hệ vì kèo gỗ/thép (cho mái dốc).
- Lắp đặt hệ vì kèo gỗ/thép (cho mái dốc).
Phần lợp ngói, tôn hay chống thấm bề mặt mái bằng thường được xếp vào giai đoạn hoàn thiện.
3. Vật tư được sử dụng trong thi công phần thô của Việt Tín
Chất lượng của xây dựng phần thô phụ thuộc rất lớn vào loại vật tư được sử dụng. Một nhà thầu uy tín như Việt Tín hiểu rõ điều này, luôn ưu tiên sử dụng các loại vật liệu xây dựng chất lượng cao, có nguồn gốc rõ ràng để đảm bảo sự bền vững và an toàn tối đa cho công trình.
4. Đơn giá xây dựng phần thô gồm những gì?
Về cơ bản, đơn giá xây dựng phần thô bao gồm chi phí nhân công và vật tư cho các hạng mục đã liệt kê ở trên, cấu thành nên bộ khung chịu lực và hệ bao che của ngôi nhà, chưa bao gồm các công tác hoàn thiện.
Trong đó:
- Chi phí nhân công: Đây là chi phí trả cho đội ngũ công nhân thực hiện toàn bộ các công tác thi công phần thô. Chi phí nhân công phần thô thường chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng đơn giá xây dựng phần thô. Đội ngũ nhân công bao gồm thợ sắt, thợ coppha, thợ bê tông, thợ xây…
- Chi phí vật tư thô: Bao gồm chi phí mua sắm tất cả các vật liệu cần thiết cho phần thô như xi măng, sắt thép, gạch, cát, đá, nước, dây buộc thép, que hàn, phụ gia (nếu có)… Chi phí này chiếm phần lớn trong đơn giá xây dựng phần thô.
5. Cách tính giá xây nhà phần thô
Có 2 cách để tính giá xây nhà phần thô mà các nhà thầu thường áp dụng:
5.1 Tính chi phí theo mét vuông (m2) xây dựng:
| Khu vực thi công | Hệ số tính |
| |
| Tầng hầm có độ sâu <= 1,3m | Diện tích sàn x 150% |
| Tầng hầm có độ sâu 1,3m – 1,7m | Diện tích sàn x 170% |
| Tầng hầm có độ sâu 1,7m – 2m | Diện tích sàn x 200% |
| Tầng hầm có độ sâu > 2m | Diện tích sàn x 250% |
| |
| Móng đơn | Diện tích sàn x 30% |
| Đài móng | Diện tích sàn x 40% |
| Móng băng | Diện tích sàn x 50% |
| Móng bè | Diện tích sàn x 100% |
| |
| Các tầng bao gồm tầng lầu, mái che thang, tầng trệt | Diện tích sàn x 100% |
| |
| Sân thượng có mái che | Diện tích sàn x 100% |
| Sân trước | Diện tích sàn x 70% |
| Sân sau | Diện tích sàn x 50% |
| |
| Mái bê tông cốt thép | Diện tích sàn x 30% |
| Mái kèo thép lợp ngói | Diện tích sàn x 70% |
| Mái bê tông cốt thép lợp ngói | Diện tích sàn x 100% |
Lưu ý:
- Phương pháp chỉ mang tính tương đối, độ chính xác không cao bằng bóc tách chi tiết, đặc biệt với công trình phức tạp
- Diện tích xây dựng chỉ là một phần trong tổng chi phí xây nhà trọn gói.
- Chi phí còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: vật liệu xây dựng, thiết kế nội thất, trang thiết bị,…
- Nên tham khảo ý kiến của các nhà thầu uy tín để có được báo giá chính xác và phù hợp nhất.
5.2 Tính chi phí xây thô theo bóc tách khối lượng
Đây là phương pháp tính toán chi phí chính xác và chi tiết nhất, được các công ty xây dựng phần thô chuyên nghiệp áp dụng sau khi đã có bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công hoàn chỉnh.
Quy trình: Nhà thầu sẽ bóc tách chi tiết khối lượng của từng hạng mục công việc từ bản vẽ (ví dụ: bao nhiêu m3 bê tông móng, bao nhiêu kg sắt thép, bao nhiêu m2 tường xây, diện tích trát, sơn, ốp lát…). Sau đó, áp đơn giá cho từng loại vật tư, nhân công, và máy thi công tương ứng.
Để có báo giá xây thô sát thực tế nhất, bạn nên yêu cầu nhà thầu cung cấp một bảng dự toán chi tiết sau khi đã thống nhất về phương án thiết kế và chủng loại vật tư.
>>> Tham khảo thêm
6. Những điều cần lưu ý khi xây dựng phần thô
Giai đoạn xây dựng phần thô là nền tảng cho toàn bộ công trình, do đó, việc nắm vững các lưu ý quan trọng sẽ giúp bạn đảm bảo chất lượng, tiến độ và tối ưu chi phí. Khi bắt tay vào thi công, gia chủ cần đặc biệt chú ý đến những điểm sau:
Hoàn thiện bản vẽ thiết kế kỹ thuật
Trước khi khởi công, bạn phải có bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật đầy đủ và chi tiết, bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện, nước. Bản vẽ kết cấu đặc biệt quan trọng vì nó quy định rõ ràng vị trí, kích thước và bố trí cốt thép của tất cả các cấu kiện chịu lực (móng, cột, dầm, sàn). Thi công theo bản vẽ giúp đảm bảo công trình đúng kỹ thuật và khả năng chịu lực thiết kế.
Lựa chọn nhà thầu uy tín và có kinh nghiệm
Đây là yếu tố then chốt quyết định chất lượng của phần thô. Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ có đội ngũ kỹ sư, giám sát viên và công nhân lành nghề, am hiểu kỹ thuật, tuân thủ quy trình và có trách nhiệm. Hãy dành thời gian tìm hiểu kỹ về nhà thầu qua các công trình họ đã thực hiện, phản hồi từ khách hàng cũ và năng lực pháp lý.
Hợp đồng thi công rõ ràng, minh bạch
Hợp đồng cần ghi rõ các hạng mục công việc thi công phần thô được bao gồm, chủng loại và nguồn gốc vật tư sử dụng (đính kèm phụ lục vật tư), đơn giá chi tiết, tiến độ thanh toán, thời gian thi công, điều khoản về phát sinh, bảo hành… Đảm bảo mọi thỏa thuận đều được văn bản hóa để tránh tranh chấp sau này.
Giám sát chất lượng vật tư
Dù đã có phụ lục vật tư trong hợp đồng, bạn hoặc người được ủy quyền (kỹ sư giám sát độc lập) cần kiểm tra chất lượng, chủng loại và số lượng vật tư được đưa đến công trình. Đảm bảo vật tư đúng với cam kết, có tem mác, nhãn hiệu rõ ràng và đạt tiêu chuẩn kỹ thuật.
Giám sát kỹ thuật thi công
Quá trình thi công phần thô cần được giám sát chặt chẽ. Kiểm tra việc định vị trục, kích thước móng, việc buộc thép có đúng ly, đúng số lượng và đúng loại không, việc ghép coppha có kín khít, thẳng đứng không, quá trình đổ bê tông có đảm bảo kỹ thuật (đầm chặt, đủ mác…). Sự cẩn trọng trong giai đoạn này sẽ ngăn ngừa các lỗi kết cấu nghiêm trọng.
Đảm bảo an toàn lao động
Công trường xây dựng phần thô tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Nhà thầu có trách nhiệm đảm bảo an toàn cho người lao động (sử dụng đồ bảo hộ, giàn giáo chắc chắn…). Gia chủ khi tham quan công trường cũng cần tuân thủ các quy định an toàn.
Tuân thủ pháp luật về xây dựng
Đảm bảo công trình đã có giấy phép xây dựng và thi công đúng với giấy phép, không sai quy hoạch, không lấn chiếm. Vi phạm pháp luật có thể dẫn đến phạt hành chính, buộc tháo dỡ, gây thiệt hại lớn.
Giải quyết phát sinh (nếu có)
Trong quá trình thi công, đôi khi sẽ có những phát sinh (thay đổi nhỏ về thiết kế, điều kiện thi công…). Cần làm việc rõ ràng với nhà thầu, thống nhất phương án xử lý, chi phí (nếu có) và có xác nhận bằng văn bản.
Hiểu rõ về tỷ lệ chi phí
Nhiều gia chủ thắc mắc “chi phí xây thô chiếm bao nhiêu phần trăm” tổng chi phí xây nhà. Thông thường, chi phí xây dựng phần thô chiếm khoảng 40% – 60% tổng giá trị hợp đồng xây nhà trọn gói (tùy thuộc vào mức độ hoàn thiện). Việc nắm rõ tỷ lệ này giúp bạn phân bổ ngân sách hợp lý cho các giai đoạn.
Thanh toán theo tiến độ
Hợp đồng thường quy định các đợt thanh toán theo tiến độ hoàn thành các hạng mục chính (sau khi hoàn thành móng, sau khi đổ xong bê tông sàn tầng 1, tầng 2… sau khi xây tường xong…). Gia chủ nên kiểm tra, nghiệm thu các hạng mục đạt yêu cầu trước khi tiến hành thanh toán đợt tiếp theo.
7. Tại sao bạn nên chọn dịch vụ xây dựng phần thô của Việt Tín
Khi bạn quyết định giao phó việc xây dựng phần thô cho Việt Tín, bạn không chỉ nhận được một bộ khung nhà vững chắc, mà còn là sự đảm bảo về quy trình làm việc bài bản, minh bạch và hiệu quả. Dưới đây là những lý do bạn nên cân nhắc chọn dịch vụ của chúng tôi:
Kinh nghiệm và chuyên môn sâu
Việt Tín sở hữu đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư và giám sát viên giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc về kỹ thuật kết cấu và thi công phần thô. Chúng tôi đã thực hiện thành công nhiều dự án từ nhà phố, biệt thự đến các công trình dân dụng khác, tích lũy được kinh nghiệm xử lý các vấn đề phát sinh trên công trường và đưa ra giải pháp tối ưu.
Đội ngũ nhân công lành nghề
Đội ngũ công nhân của Việt Tín được đào tạo bài bản, có tay nghề cao và ý thức kỷ luật tốt. Họ thực hiện công việc với sự tỉ mỉ, chính xác, tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định an toàn lao động. Chất lượng thi công trực tiếp trên công trường là yếu tố cốt lõi tạo nên sự khác biệt.
Quy trình làm việc chuyên nghiệp
Việt Tín áp dụng quy trình thi công phần thô chuẩn mực, từ công tác chuẩn bị mặt bằng, định vị, thi công móng, khung, tường đến kiểm tra, nghiệm thu từng giai đoạn. Mỗi bước đều được thực hiện theo trình tự logic, đảm bảo tính liên tục và hiệu quả.
Kiểm soát chất lượng vật tư chặt chẽ
Chúng tôi cam kết chỉ sử dụng các loại vật tư thô chính hãng, có nguồn gốc rõ ràng và đạt tiêu chuẩn chất lượng. Quy trình kiểm tra, nghiệm thu vật liệu đầu vào được thực hiện nghiêm túc dưới sự giám sát của kỹ sư, đảm bảo rằng nền móng và bộ khung ngôi nhà của bạn được xây dựng từ những vật liệu tốt nhất. Danh mục và chủng loại vật tư sẽ được ghi rõ trong hợp đồng.
Minh bạch trong báo giá
Báo giá thi công phần thô của Việt Tín được lập chi tiết, rõ ràng từng hạng mục, khối lượng và đơn giá. Chúng tôi giải thích cặn kẽ cho gia chủ về các hạng mục được bao gồm trong đơn giá xây dựng phần thô gồm những gì, cách tính giá xây nhà phần thô và các điều khoản liên quan, giúp bạn dễ dàng theo dõi và quản lý ngân sách.
Giám sát kỹ thuật liên tục
Kỹ sư giám sát của Việt Tín luôn có mặt tại công trường để theo dõi, đôn đốc công việc, kiểm tra kỹ thuật thi công và xử lý các vấn đề phát sinh kịp thời. Sự giám sát chặt chẽ này đảm bảo rằng công trình được thi công đúng theo bản vẽ thiết kế và đạt chất lượng cao nhất.
Cam kết tiến độ thi công
Việt Tín hiểu rằng tiến độ là yếu tố quan trọng với gia chủ. Chúng tôi lập kế hoạch thi công chi tiết và nỗ lực tối đa để hoàn thành giai đoạn xây dựng phần thô đúng thời gian cam kết trong hợp đồng (tùy thuộc vào quy mô, độ phức tạp và điều kiện thời tiết).
Chính sách bảo hành rõ ràng
Việt Tín có chính sách bảo hành kết cấu phần thô sau khi hoàn thành và bàn giao, mang lại sự an tâm cho gia chủ về chất lượng lâu dài của công trình.
Tư vấn tận tâm
Đội ngũ của Việt Tín sẵn sàng lắng nghe nhu cầu, giải đáp mọi thắc mắc của bạn và đưa ra những lời khuyên giúp bạn đưa ra quyết định tốt nhất cho ngôi nhà của mình, cho dù bạn muốn xây thô nhà 2 tầng hay xây thô nhà cấp 4.
8. Kết luận
Quá trình thi công phần thô đòi hỏi sự chính xác cao về kỹ thuật, kinh nghiệm của đội ngũ thi công và việc sử dụng vật liệu chất lượng. Một phần thô vững chắc không chỉ đảm bảo an toàn và tuổi thọ cho ngôi nhà mà còn giúp cho giai đoạn hoàn thiện sau này diễn ra thuận lợi và đạt hiệu quả thẩm mỹ cao nhất.
FAQ – Những câu hỏi thường gặp khi xây dựng phần thô
1. Xây thô trọn gói là gì? Có nên chọn xây thô trọn gói không?
Trả lời: Xây thô trọn gói là gói dịch vụ mà nhà thầu cung cấp cả nhân công và vật tư cho toàn bộ giai đoạn xây dựng phần thô, từ móng đến mái và tường bao che. Ưu điểm của gói này là gia chủ không phải lo lắng về việc tìm mua, vận chuyển và quản lý vật tư thô, tiết kiệm thời gian và công sức. Nhà thầu chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng vật tư và kỹ thuật thi công phần thô.
Việc có nên chọn xây thô trọn gói hay không phụ thuộc vào thời gian, kinh nghiệm và mức độ am hiểu về xây dựng của gia chủ.
- Nếu bạn bận rộn, ít kinh nghiệm và muốn giảm bớt gánh nặng quản lý vật tư, xây thô trọn gói là lựa chọn đáng cân nhắc. Tuy nhiên, cần lựa chọn nhà thầu uy tín, có hợp đồng minh bạch về chủng loại vật tư để đảm bảo quyền lợi.
- Nếu bạn có thời gian, am hiểu về vật liệu và muốn tự kiểm soát chặt chẽ hơn chất lượng vật tư đầu vào, bạn có thể chọn gói nhân công thi công phần thô và tự cung cấp vật tư.
2. Thời gian thi công phần thô một ngôi nhà thông thường mất bao lâu?
Trả lời: Thời gian thi công phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô (diện tích sàn, số tầng), độ phức tạp của thiết kế, điều kiện thi công (mặt bằng, thời tiết), và năng lực của nhà thầu.
Đối với một ngôi nhà phố hoặc biệt thự có quy mô trung bình (ví dụ: nhà 2-3 tầng, diện tích sàn khoảng 60-100m2/sàn), thời gian thi công phần thô thường kéo dài khoảng 1.5 đến 3 tháng. Các công trình lớn hơn, phức tạp hơn hoặc gặp điều kiện thi công khó khăn (như nền đất yếu cần xử lý, hẻm nhỏ vận chuyển khó khăn) có thể mất nhiều thời gian hơn. Mùa mưa bão cũng có thể làm chậm tiến độ thi công các hạng mục ngoài trời như đổ bê tông sàn, xây tường.
3. Có cần thuê giám sát độc lập cho phần thô không, ngay cả khi nhà thầu đã có giám sát?
Trả lời: Việc có nên thuê giám sát độc lập cho giai đoạn xây dựng phần thô hay không phụ thuộc vào mức độ yên tâm và khả năng tự giám sát của gia chủ. Nhà thầu thường có đội ngũ kỹ sư giám sát nội bộ để đảm bảo công trình được thi công đúng theo chỉ dẫn của họ. Tuy nhiên, người giám sát của nhà thầu làm việc cho nhà thầu.
Thuê một đơn vị giám sát độc lập mang lại sự khách quan. Giám sát độc lập sẽ đại diện cho quyền lợi của gia chủ, kiểm tra chất lượng thi công và vật tư một cách nghiêm ngặt hơn, đối chiếu với bản vẽ thiết kế và các quy chuẩn xây dựng hiện hành. Điều này đặc biệt hữu ích nếu gia chủ không có nhiều thời gian hoặc không am hiểu sâu về kỹ thuật xây dựng. Sự có mặt của giám sát độc lập thường giúp phát hiện sớm các sai sót, đảm bảo chất lượng thi công phần thô ở mức cao nhất và tránh được những tranh cãi về sau.
XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG
“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”
XEM THÊM
Các thông tin hữu ích từ Việt Tín:Kinh nghiệm xây nhà
Các mẫu thiết kế:Mẫu Nhà Việt Tín
======================================================
MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VIỆT TÍN
Trụ sở: 143 đường số 12, KDC Cityland Park Hill, phường 10, Gò Vấp, Tp.HCM
Hotline: 0787.22.39.39
Email: viettinconstructions@gmail.com
Facebook: facebook.com/VietTinConstruction/
