Một trong những yếu tố quan trọng nhất trong thi công nhà phố và mua bán nhà phố là mật độ xây dựng nhà phố của mảnh đất đó. Tuy nhiên, không phải gia chủ nào cũng nắm trọn vẹn các kiến thức có liên quan về yếu tố quan trọng này.

Gia chủ hãy cùng Xây Dựng Việt Tín tìm hiểu Cách tính mật độ xây dựng nhà phố và những quy định về xây dựng nhà phố qua bài viết dưới đây.

Mật độ xây dựng nhà phố là gì?

Dựa trên TT 01/2021/TT-BXD – quy chuẩn mới của Bộ Xây dựng về quy chuẩn kỹ thuật quốc giá quy hoạch xây dựng. Mật độ xây dựng nhà phố là tỷ lệ chiếm dụng đất được cấp phép khi xây dựng công trình nhà phố, trên tổng diện tích của mảnh đất đang xây và tuân thủ theo quy chuẩn Bộ xây dựng đã đề ra.

Khái niệm này có phần giống với hệ số sử dụng đất nên không ít gia chủ nhầm lẫn giữa hai khái niệm này với nhau. Dẫn đến tình trạng không xin được giấy phép xây dựng hoặc bị phạt do vi phạm quy chuẩn TT 01/2021/TT-BXD và Luật Xây dựng (2020) trong quá trình xây dựng.

Cụ thể:

– Mật độ xây dựng cho phép gia chủ xây dựng diện tích sàn (nhà phố) theo tỷ lệ chiếm dụng đất tương ứng với loại mật độ xây dựng thuần hoặc gộp (theo giấy phép xây dựng).

– Hệ số sử dụng đất cho phép gia chủ xây dựng nhà phố có tổng diện tích gộp các mặt sàn các tầng (trừ mái, tầng hầm, hố thang máy và tầng kỹ thuật) trên tổng diện tích lô đất.

>>> Xem thêm: Công ty xây dựng nhà phố uy tín nhất hiện nay

Chỉ số mật độ xây dựng nhà phố thể hiện điều gì?

Khi tiến hành xây dựng nhà phố, gia chủ sẽ tiếp xúc với 2 loại mật độ xây dựng. Trong đó, mỗi mật độ xây dựng nhà phố thể hiện các thông tin khác nhau:

– Mật độ xây dựng thuần hay còn gọi Net-tô, thể hiện diện tích sàn được phép xây dựng trên tổng diện tích lô đất và không bao gồm các công trình phụ trong nhà (sê-nô, ô-văng, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu), công trình phụ ngoài trời (bãi đỗ xe, hồ tiểu cảnh, sân vườn, bể bơi) và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.

– Mật độ xây dựng gộp hay còn gọi là Brut-tô, thể hiện diện tích sàn được phép xây dựng trên toàn bộ khu đất, nên bao gồm: Hạng mục cây xanh (sân vườn), đường đi nội bộ, bể bơi, không gian mở và các công trình phụ khác bên cạnh công trình nhà phố chính.

Quy định về mật độ xây dựng nhà phố tối đa

Đối với hạng mục xây dựng nhà phố, Bộ Xây dựng có quy định về mật độ xây dựng tối đa (chung) cho các địa phương. Dưới đây là bảng mật độ xây dựng nhà phố TPHCM gia chủ có thể tham khảo:

Bảng 01: Mật độ xây dựng thuần tối đa cho nhà phố TPHCM

STT	Diện tích lô đất m2	Mật độ xây dựng tối đa % (nội thành)	Mật độ xây dựng tối đa % (ngoại thành)
1	≤ 50	100	100
2	70	90	90
3	100	85	80
4	200	80	70
5	300	75	60
6	500	70	50
7	≥ 1.000	65	50

Và mật độ xây dựng gộp tối đa được cho phép đơn vị xây dựng nhà phố là 60%. Ngoài ra, quy định về hệ số sử dụng nhà đất không vượt quá 07 lần.

Xác định và áp dụng mật độ xây dựng nhà phố tối đa

Bảng trên là quy định tham khảo chung nên tính chính xác ở mức tương đối. Do đó, khi gia chủ có ý định xây dựng nhà phố nên chú ý tìm hiểu và áp dụng mật độ xây dựng tối đa:

– Tại chính địa phương (phường, quận hoặc huyện, xã) để tìm hiểu quy định chính xác nhất.

– Trường hợp riêng biệt khi xây dựng nhà phố riêng lẻ, chiều cao dưới 25m và diện tích lô đất dưới 100m2.

+ Gia chủ được phép xây dựng với mật độ xây dựng thuần đạt 100%.

+ Tuy nhiên thiết kế nhà phố phải đáp ứng đựng quy định khoảng lùi và khoảng cách đối các các công trình lân cận.

– Trường hợp đặc thù trong khu vực quy hoạch, quy định về quy chuẩn mật độ xây dựng tối đa có thể khác với các thông tin gia chủ tìm hiểu chung chung trên khu vực.

+ Do đó, gia chủ cần xác minh thật kỹ về cả hai mật độ xây dựng này.

Cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Dựa trên Quyết định 04/2008/QĐ-BXD áp dụng đến nay, cách tính mật độ xây dựng nhà phố theo quy chuẩn công thức:

Mật độ xây dựng nhà phố thuần (cấp phép) = [Diện tích nhà ở/tổng diện tích mảnh đất] x 100%

Trong đó:

– Diện tích nhà ở sẽ thể hiện qua bản thiết kế nhà phố, trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng.

– Tổng diện tích mảnh đất xây dựng nhà phố không bao gồm các công trình phụ ngoài trời và công trình phụ trong nhà.

Ví dụ: Mảnh đất xây dựng nhà phố 100m2, diện tích xây nhà dự kiến 75m2. Công trình phụ thông tầng trong nhà 5m2, tầng 1 bố trí tiểu cảnh 30m2, không gian sinh hoạt từ tầng 2 trở lên. Như vậy, mật độ xây dựng thuần = [75/100]x100% = 75% và không tính diện tích các công trình phụ có liên quan (ngoài nhà ở chính).

>>> Xem thêm: Báo giá thi công nhà phố 2023 mới nhất

Tại sao phải quan tâm đến mật độ xây dựng nhà phố khi đầu tư bất động sản?

Trong suốt quá trình tư vấn xây dựng nhà phố, nhà thầu Xây Dựng Việt Tín đúc kết một số lý do quan trọng nhất liên quan đến vấn đề: Cần quan tâm và xác minh mật độ xây dựng khi đầu tư bất động sản.

Đối với nhà phố đã xây dựng sẵn có:

– Mật độ xây dựng sẽ cho phép gia chủ đánh giá nhà phố có vi phạm các điều Luật Xây dựng và quy định hiện hành trong khu vực đó hay không.

+ Tránh mua phải nhà phố trường hợp vi phạm.

+ Nhà phố đó đang trong diện cưỡng chế tháo dỡ và khắc phục nên giá trị nhà phố không đúng “giá” giao bán.

– Trong trường hợp gia chủ ở xa, không đến tận nơi để khảo sát mua nhà.

+ Gia chủ có thể dựa trên mật độ xây dựng tối đa để xem xét nhà phố đơn hoặc trong khu đô thị, có đáp ứng khả năng cải tạo lại nhà làm văn phòng cho thuê hoặc xây mới các công trình thương mại khác trên nền nhà phố đã xây dựng.

>>> Xem thêm: Các phong cách thiết kế nhà đẹp

Đối với đất nền xây dựng nhà phố:

– Kiểm tra mật độ xây dựng thuần/gộp được phép. Cộng thêm việc nhân với hệ số xây dựng, nhằm tính toán công trình xây dựng (tổng diện tích sàn) đáp ứng được bao nhiêu % nếu làm nơi cho thuê kinh doanh.

– Đối soát mật độ xây dựng thuần tối đa được phép xây dựng tại vị trí đầu tư.

+ Nếu mật độ xây dựng tối đa quá chủ mảnh đất báo quá cao so với mật độ tối đa vị trí mảnh đất đó gia chủ tìm hiểu được (trong diện quy hoạch cắt đất, khu vực xây dựng đặc thù…).

+ Khả năng cao mảnh đất đó đang bán tháo, giá bán cao hơn nhiều so với thực tế.

Như vậy, Công ty Việt Tín đã chia sẻ những thông tin hay đến gia chủ về kiến thức mật độ xây dựng nhà phố. Nếu cần tư vấn thêm bất cứ điều gì hoặc cần báo giá, hỗ trợ xây phần thô nhà phố. Hãy liên hệ chúng tôi sớm nhất qua địa chỉ sau 0787 223 939 – 0962 581 867 để được nhân viên giải đáp.

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VIỆT TÍN

Trụ sở: Số 44 Đường Số 6, KDC Cityland Park Hills, P. 10, Gò Vấp, TP. HCM
Tầng 14, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, TP. HCM
Số 115, Xã Tân Nghĩa, Huyện Di Linh, Tỉnh Lâm Ðồng
MST/Tax code: 0316104485
Hotline: 0787223939 – 0962581867
Email: viettinconstructions@gmail.com
Website: https://xaydungviettin.vn/