Xây nhà là một quá trình phức tạp, và tranh chấp là điều không ai mong muốn. Tuy nhiên, nếu không may xảy ra, cần có những hướng giải quyết hợp lý để bảo vệ quyền lợi đôi bên và tránh những ảnh hưởng không đáng có về sau. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về những nguyên nhân thường gặp gây ra tranh chấp trong xây dựng nhà ở, cũng như các cách giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền lợi của bạn.

1. Tranh chấp về hợp đồng xây dựng là gì?

Quá trình xây dựng nhà ở hoặc các công trình, dù lớn hay nhỏ, đều là một hành trình phức tạp đòi hỏi nhiều nguồn lực,từ tài chính đến nhân lực. Để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên tham gia, việc ký kết hợp đồng xây dựng có giá trị pháp lý là vô cùng quan trọng.

Theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng xây dựng là một thỏa thuận bằng văn bản được lập giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Hợp đồng này sẽ chi tiết hóa các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, từ khâu thiết kế, thi công cho đến nghiệm thu và bảo hành công trình.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các tranh chấp xây dựng vẫn có thể xảy ra. Những bất đồng này thường bắt nguồn từ việc một trong hai bên vi phạm các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. Ví dụ, chủ đầu tư có thể chậm thanh toán hoặc nhà thầu có thể thi công không đúng thiết kế. Ngoài ra, việc lựa chọn nhà thầu không phù hợp ngay từ đầu cũng là một nguyên nhân tiềm ẩn gây ra tranh chấp.

2. Những nguyên nhân gây tranh chấp về hợp đồng xây dựng phổ biến

2.1 Tranh chấp xây dựng do vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng

Căn cứ theo Điều 144 Luật Xây dựng 2014 và Khoản 1, 2,3 Điều 19 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định:

“Điều 19. Thanh toán hợp đồng xây dựng

….

Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán, thời điểm thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.

Bên giao thầu phải thanh toán đầy đủ (100%) giá trị của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, tiền bảo hành công trình theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

….”

Như vậy, về mặt pháp lý chủ đầu tư (hoặc bên giao thầu) phải có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ (100%) giá trị hợp đồng cho bên nhận thầu. Tuy nhiên, trên thực tế khi có nhiều tình huống xảy ra. Khi nhà thầu đã hoàn thành đúng nghĩa vụ về thi công thế nhưng phía chủ đầu tư gây khó khăn về nhiều lý do để chậm trễ hoặc không thanh toán đầy đủ gây thiệt hại kinh tế cho nhà thầu. Từ đó, tranh chấp về thanh toán xảy ra.

2.2 Tranh chấp xây dựng do không đảm bảo tiến độ thi công

Tiến độ thi công là một trong những điều khoản quan trọng được đề cập rõ ràng trong hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên, về phía nhà thầu khi tiến hành xây dựng đôi khi sẽ có rất nhiều yếu tố khách quan như thời tiết, dịch bệnh, tai nạn lao động hay thiếu nguồn nhân lực gây ảnh hưởng đến tiến độ vì phải tốn thời gian sửa chữa và khắc phục.

Còn về phía chủ đầu tư có thể sai phạm về thiết kế, từ đó phát sinh sửa đổi so với thiết kế ban đầu hoặc gặp vấn đề về giải phóng mặt bằng. Những điều này phát sinh khiến cho tiến độ công trình bị kéo dài. Việc chậm tiến độ có thể khiến cho nhà phát sinh nhiều chi phí quản lý và nhân công, từ đó dẫn đến tranh chấp giữa đôi bên.

2.3 Tranh chấp về vi phạm công việc

Trong quá trình thi công xây dựng, phí chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều yêu cầu vượt quá phạm vi của hợp đồng đã ký kết hoặc tự ý thực hiện cũng như quy phạm những tiêu chuẩn kỹ thuật gây ảnh hưởng đến nhà thầu. Thường gặp nhất là tự ý thay đổi thiết kế so với ban đầu, đây cũng là vấn đề thường xảy ra tranh chấp xây dựng.

2.4 Tranh chấp xây dựng liên quan nghiệm thu và bàn giao công trình

Sau quá trình thi công, khi đi đến giai đoạn bàn giao rất dễ xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Mâu thuẫn có thể đến từ việc thiếu hồ sơ cho các hạng mục, thông tin nghiệm thu không chính xác, người ký biên bản nghiệm thu không có thẩm quyền,.. hoặc những vấn đề về chất lượng công trình như không đạt chuẩn, có nhiều sai sót và hư hỏng chưa được khắc phục,… Và còn nhiều nguyên nhân khác khiến cho chủ đầu tư có cơ sở chậm hoặc không thanh toán cho nhà thầu, dẫn đến tranh chấp phát sinh.

2.5 Tranh chấp do một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn

Quá trình thi công kéo dài và phức tạp khó tránh khỏi những mâu thuẫn và xung đột về lợi ích của các bên liên quan. Nếu không tìm được tiếng nói chung hoặc vì một lý do nào đó mà một trong hai bên tự ý tiến hành chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc trước khi hoàn thành, chính là đang vi phạm nghiêm trọng đến hợp đồng xây dựng.

Việc một bên tự ý chấm dứt hợp đồng gây nên tổn thất và khó khăn cho bên còn lại. Nếu không chứng minh được lý do hợp pháp cho việc đơn phương chấm dứt hợp thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật cho bên còn lại.

2.6 Tranh chấp về bảo hành

Theo quy định của pháp luật, nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình đã thi công cho chủ đầu tư nếu xảy ra hỏng hóc trong thời hạn bảo hành. Thời gian bảo hành đối với các công trình xây dựng từ 12 tháng đến 24 tháng trở lên từ ngày nghiệm thu đưa vào hoạt động.

Nhiều nhà thầu vì trốn tránh trách nhiệm mà không thực hiện bảo hành, sửa chữa hoặc cố ý kéo dài thời gian cho đến khi hết thời gian bảo hành để không phải thực nghĩa vụ đã ký kết. Những hành động vô trách nhiệm này vi phạm đến quyền lợi của chủ đầu tư. Do đó, thông thường để đảm bảo cho việc bảo hành, khi ký kết hợp đồng các bên sẽ thỏa thuận giữ lại % giá trị hợp đồng nhất định (thông thường khoảng 3% đến 5%) để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo hành công trình sau này.

3. Cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng xây dựng

Tranh chấp về hợp đồng là dạng tranh chấp thường gặp và khó tránh khỏi. Tuy nhiên, để tránh ảnh hưởng đến công trình cũng như tốn kém về công sức, thời gian và tiền bạc của các bên thì có rất nhiều cách để giải quyết các vấn đề xảy ra. Những cách giải quyết tranh chấp về hợp đồng xây dựng phổ biến:

3.1 Giải quyết tranh chấp bằng việc thương lượng, hòa giải

Thương lượng và hòa giải là một cách giải quyết thường được áp dụng và được khuyến nghị không chỉ trong việc tranh chấp xây dựng mà trong bất cứ mâu thuẫn nào trong cuộc sống. Bởi đây là cách giải quyết đơn giản, không tốn chi phí và các thủ tục pháp luật phức tạp. Việc ngồi lại thương lượng và tìm cách giải quyết với nhau cũng đảm bảo tính bí mật, uy tín trong kinh doanh, cũng như hạn chế những tổn thất về mặt tình cảm, gia tăng được sự hiểu biết và hợp tác lẫn nhau sau khi thương lượng thành công.

3.2 Giải quyết bằng việc khởi kiện ra Trung tâm trọng tài

Tại Việt Nam, hiện nay có nhiều trung tâm trọng tài, trong đó có thể kể đến Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), Trung tâm trọng tài thương mại Á Châu (ACIAC),… Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Trung tâm trọng tài sẽ xem xét hồ sơ và tổ chức phiên họp để giải quyết tranh chấp và đưa ra phán quyết.

Giải quyết tranh chấp thông qua Trung tâm trọng tài không chỉ giữ được tính bảo mật mà còn nhanh chóng hơn giải quyết tại Tòa án, đó là lý do phương thức này vẫn được ưu tiên hơn là khởi kiện ra Tòa.

3.3 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng xây dựng thông qua Tòa án

Cuối cùng, phương thức giải quyết truyền thống nhất là khởi kiện ra Toà án. Việc giải quyết tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và các luật khác có liên quan.

Nhược điểm của cách giải quyết này là quá trình tố tụng thường kéo dài rất lâu do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, khiến cho các bên tranh chấp phải tốn nhiều tiền bạc và công sức. Tuy nhiên, so với những cách giải quyết khác thì khởi kiện ra Tòa án vẫn là cách giải quyết tranh chấp có hiệu quả nhất và trên thực tế quyết định của Tòa án vẫn có khả năng thi hành cao hơn.

4. Lựa chọn đơn vị thầu uy tín và có hợp đồng xây dựng rõ ràng

Tranh chấp về hợp đồng xây dựng là điều không ai mong muốn trong quá trình thi công xây dựng nhà ở, nhưng rất khó để tránh khỏi những mâu thuẫn và tranh chấp. Tuy nhiên, có thể giảm thiểu tối đa những vấn đề có thể xảy ra bằng cách lựa chọn một đơn vị thầu có uy tín, làm việc chuyên nghiệp, có hợp đồng và các điều khoản rõ ràng trước khi xây dựng.

Xây Dựng Việt Tín là một đơn vị thiết kế và thi công xây dựng có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường. Quy trình làm việc rõ ràng, nhanh chóng và hiệu quả, hồ sơ pháp lý đầy đủ, cam kết về tiến độ và chất lượng công trình. Với đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư có chuyên môn cao, Việt Tín luôn sẵn sàng lắng nghe và đáp ứng mọi nhu cầu cũng như mong đợi từ phía khách hàng. Không chỉ kiến tạo nên những không gian sống hoàn mỹ Việt Tín còn đem đến trải nghiệm dịch vụ tốt nhất trong suốt quá trình xây dựng.

Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

Làm thế nào để soạn thảo hợp đồng xây dựng một cách chi tiết và rõ ràng để tránh tranh chấp?

Khi ký kết hợp đồng xây dựng cần lưu ý một số điều khoản quan trọng để tránh những tranh chấp không đáng có, bạn có thể xem thêm chi tiết các điều khoản tại đây.

Khi nào thì cần đưa tranh chấp hợp đồng xây dựng ra tòa án?

Đưa tranh chấp hợp đồng xây dựng ra tòa án thường là lựa chọn cuối cùng khi các phương pháp giải quyết tranh chấp khác không thành công hoặc không khả thi.

Những chi phí nào thường phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng?

Dưới đây là một số chi phí phổ biến:

- Chi phí pháp lý: phí luật sư, phí nộp đơn kiện
- Chi phí trọng tài: phí trọng tài viên, phí thuê địa điểm
- Chi phí chuyên gia: phí chuyên gia kỹ thuật, phí tư vấn
- Chi phí tài liệu và chứng cứ: chi phí thu thập và chuẩn bị tài liệu, chi phí chứng cứ
- Chi phí hành chính: phí hành chính tòa án, phí dịch vụ công chứng
- Chi phí khác: chi phí đi lại và ăn ở, chi phí phạt và bồi thường

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên