Mục lục nội dung Hiện

Khi bắt đầu hành trình xây dựng tổ ấm hoặc mua một lô đất, một trong những khái niệm đầu tiên và quan trọng nhất bạn cần nắm rõ là mật độ xây dựng. Đây không chỉ là một chỉ số kỹ thuật khô khan mà còn là yếu tố then chốt, quyết định đến quy mô, không gian, và sự thông thoáng của ngôi nhà bạn.

Vậy, mật độ xây dựng là gì và tại sao nó lại quan trọng đến vậy? Cách tính mật độ xây dựng như thế nào là đúng theo quy định pháp luật hiện hành? Hãy cùng Xây dựng Việt khám ngay bài viết bên dưới nhé.

1. Mật độ xây dựng là gì? Tại sao phải tính mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ phần diện tích đất được phép xây dựng công trình trên tổng diện tích lô đất, tính bằng phần trăm (%).

Chỉ số này đã được quy định rõ trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) và được áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.

Ví dụ: Nếu bạn có lô đất 100m², theo quy định mật độ xây dựng tối đa là 80%, thì diện tích được phép xây dựng chỉ là 80m², phần còn lại phải dành cho sân vườn, lối đi hoặc khoảng trống.

Tại sao phải tính mật độ xây dựng?

Đảm bảo không gian sống thoáng đãng: Giúp công trình có khoảng lùi, sân vườn, ánh sáng và thông gió tự nhiên, tránh hiện tượng nhà xây chen chúc, không có lối đi
Đồng bộ quy hoạch đô thị: Tránh tình trạng khu dân cư chật chội, thiếu cây xanh, hạ tầng quá tải.
An toàn và phòng cháy chữa cháy: Có lối thoát hiểm, khoảng cách tối thiểu giữa các công trình.
Căn cứ để xin giấy phép xây dựng: Nếu thiết kế vượt mật độ cho phép, hồ sơ sẽ không được duyệt hoặc có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ phần sai phạm.

Tham khảo thêm: 5 Điều Cần Quan Tâm Khi Xây Dựng Nhà Phố

2. Phân loại mật độ xây dựng

Quy định theo QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng bao gồm:

Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ phần trăm diện tích chiếm đất của công trình trên diện tích lô đất, không tính các hạng mục phụ trợ như sân vườn, tiểu cảnh, bể bơi, mái che…
Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ phần trăm tổng diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích toàn bộ khu đất quy hoạch, đã bao gồm sân, đường, các khu tiểu cảnh, khu vực trồng cây, các khu vực có không gian mở và những không gian không xây dựng.

3. Công thức & cách tính mật độ xây dựng nhà phố mới nhất 2025

Theo QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, công thức chung để tính mật độ xây dựng thuần được áp dụng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình chính / Tổng diện tích lô đất) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình chính: Là phần diện tích mặt bằng tầng 1 (tầng trệt) của công trình. Không bao gồm: diện tích sân vườn, tiểu cảnh, lối đi, bể bơi ngoài trời, ban công hở, mái che cầu thang, hiên…
Tổng diện tích lô đất: Là toàn bộ diện tích thửa đất được cấp phép xây dựng.

Ví dụ minh hoạ cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Diện tích lô đất: 5m x 20m = 100m²
Diện tích xây dựng tầng trệt: 80m²
Công thức: (80 / 100) x 100% = 80%

4. Bảng tra mật độ xây dựng nhà phố chuẩn theo quy định

Để việc quản lý xây dựng đồng bộ và dễ áp dụng, Bộ Xây dựng đã ban hành bảng tra mật độ xây dựng tối đa trong QCVN 01:2021/BXD. Bảng này cho phép xác định ngay tỷ lệ xây dựng tối đa dựa trên diện tích lô đất và loại công trình.

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

(nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)

≤ 90

100

200

300

500

≥ 1 000

Mật độ xây dựng tối đa (%)

100

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Ví dụ thực tế:

Bạn có lô đất 120 m². Dựa vào bảng tra thì mật độ tối đa là 70%

Diện tích xây dựng tối đa: 120 x 70% = 84m²

5. Những lưu ý khi tính mật độ xây dựng

Khi áp dụng cách tính mật độ xây dựng, gia chủ không chỉ dựa vào công thức và bảng tra, mà cần lưu ý thêm nhiều yếu tố thực tế sau:

Trước khi tính toán, cần xác định rõ lô đất có nằm trong quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu vực không.
Một số lô đất thuộc hành lang giao thông, hành lang an toàn lưới điện, hành lang thoát lũ… sẽ có hạn chế riêng về diện tích và hình thức xây dựng.
Không chỉ mật độ, mỗi lô đất còn có giới hạn về số tầng và chiều cao công trình.
Quy định khoảng lùi thường dao động từ 2 – 6m tùy chiều cao công trình và bề rộng đường. Đây là yếu tố nhiều gia chủ hay bỏ qua khi tự tính mật độ.
Với nhà ở riêng lẻ cao ≤ 25 m, nếu diện tích lô đất ≤ 100 m² thì được phép xây dựng mật độ tối đa 100%, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định về khoảng lùi và khoảng cách tối thiểu giữa các công trình.

6. Kết luận

Việc nắm vững cách tính mật độ xây dựng là bước đầu tiên để xây nhà đúng pháp luật, đảm bảo công năng và thẩm mỹ. Thực tế cho thấy, nhiều gia chủ thường chỉ chú ý đến diện tích được xây mà quên kiểm tra quy hoạch chi tiết hoặc quy định riêng của địa phương, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc thi công sai quy định.

Vì vậy, ngoài việc tham khảo công thức và tính toán sơ bộ, bạn nên nhờ kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế uy tín tư vấn để đảm bảo công trình đúng luật – an toàn – tối ưu công năng.

FAQ – Những câu hỏi thường gặp về mật độ xây dựng

1. Cách tính mật độ xây dựng online có chính xác không?

Trả lời: Công cụ online chỉ mang tính tham khảo, giúp gia chủ ước lượng nhanh. Độ chính xác phụ thuộc vào dữ liệu nhập và quy định áp dụng. Khi nộp hồ sơ cấp phép, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào QCVN 01:2021/BXD và quy hoạch địa phương, nên bạn vẫn cần đối chiếu lại.

2. Bảng tra mật độ xây dựng áp dụng cho nhà phố và chung cư có khác nhau không?

Trả lời: Có. Với nhà phố, biệt thự, mật độ có thể lên tới 60 – 100% tùy diện tích đất. Trong khi đó, chung cư và nhà cao tầng thường chỉ 20 – 40% để đảm bảo hạ tầng, khoảng lùi, bãi đỗ xe và PCCC.

3. Có được xây vượt mật độ xây dựng không? Hậu quả là gì?

Trả lời: Không được phép xây vượt mật độ xây dựng. Khi bạn xây dựng sai phép hoặc vượt quá mật độ cho phép, bạn có thể phải đối mặt với các hậu quả sau:

Phạt hành chính: Bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Buộc tháo dỡ phần vi phạm: Bạn có thể phải phá dỡ phần công trình xây vượt mật độ, gây tốn kém chi phí và công sức.
Khó khăn trong việc hoàn công: Công trình vi phạm mật độ xây dựng sẽ không được cấp phép hoàn công, ảnh hưởng đến quyền sở hữu và giao dịch sau này.

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên