Khi ngôi nhà hiện tại không còn đủ không gian cho nhu cầu sinh hoạt, sửa nhà nâng tầng là giải pháp được nhiều gia đình lựa chọn để mở rộng diện tích. Đặc biệt với nhà cấp 4 hoặc nhà cũ, việc nâng thêm tầng nhà không chỉ tiết kiệm chi phí mà còn mang lại không gian sống tiện nghi hơn. Trong bài viết này, Xây dựng Việt Tín sẽ chia sẻ +10 kinh nghiệm sửa nhà nâng tầng cập nhật mới nhất 2025, giúp bạn chuẩn bị tốt nhất cho ngôi nhà của mình!

Sửa chữa nhà nâng tầng có phải xin giấy phép xây dựng không?

Câu trả lời là CÓ. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), mọi công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình đều phải xin giấy phép xây dựng. Vì vậy, trong trường hợp bạn muốn sửa nhà nâng tầng thì phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

Thông tin về chủ quyền nhà đất.
Bản vẽ nhà khi nâng tầng để xin phép.
Hồ sơ kiểm định chất lượng móng nhà.
Giấy tờ tuỳ thân của chủ nhà như: hộ khẩu, CCCD cùng với tờ khai thuế trước bạ.

Để chắc chắn, bạn nên liên hệ UBND cấp xã/huyện để xác nhận và chuẩn bị hồ sơ. Việc làm đúng thủ tục giúp bạn tránh rủi ro pháp lý khi sửa chữa nhà nâng tầng.

Sửa chữa nhà nâng tầng phải xin giấy phép xây dựng

Xem thêm bài viết: Xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 trọn gói hết bao nhiêu tiền?

5 phương án cải tạo nâng tầng phổ biến hiện nay

Tùy thuộc vào tình trạng nhà cũ, bạn có thể chọn phương án sửa nhà nâng tầng phù hợp. Dưới đây là 5 cách phổ biến được áp dụng rộng rãi năm 2025.

Sửa nhà nâng tầng không cần gia cố cột và móng

Trường hợp áp dụng: Phương án này phù hợp với nhà cấp 4 hoặc nhà cũ có móng và cột được thiết kế dư tải trọng từ đầu, đủ khả năng chịu tải thêm tầng mới.

Ưu điểm:

Không cần gia cố cột và móng, giảm thiểu chi phí vật liệu và nhân công.
Quy trình đơn giản, thời gian thi công nhanh (1, 2 tháng)
Ít ảnh hưởng đến sinh hoạt tầng dưới

Nhược điểm:

Chỉ phù hợp với nhà có kết cấu vững chắc và tải trọng tầng mới không quá lớn.
Nếu không kiểm định kỹ, dễ quá tải gây nguy hiểm.

Cách thực hiện: Chỉ cần thi công sàn và tường tầng mới trực tiếp lên kết cấu cũ, không cần can thiệp vào móng hay cột. Sàn nhẹ (như tấm Cemboard) thường được ưu tiên để giảm áp lực.

Sửa nhà nâng tầng không cần gia cố cột và móng

Cải tạo nâng tầng gia cố cột

Trường hợp áp dụng: Dành cho nhà có móng đủ chắc nhưng cột yếu (thường là cột gạch hoặc thép nhỏ D12-D14), không chịu được tải trọng tầng mới.

Ưu điểm:

Tăng khả năng chịu lực mà không cần can thiệp móng
Phù hợp cho nâng tầng nhà cấp 4 thêm 1 tầng nhẹ

Nhược điểm:

Cần thợ lành nghề để đảm bảo cột mới liên kết tốt với cột cũ
Thời gian thi công kéo dài hơn (2-3 tháng)

Cách thực hiện: Gia cố cột bằng cách bọc thêm lớp bê tông cốt thép (dày 10-15cm) hoặc gắn thép hình (I, H) vào cột cũ, neo chắc xuống móng bằng bu lông. Quy trình gồm: đo đạc, đục lớp vữa cũ, gắn thép, đổ bê tông mới.

Cải tạo nâng tầng gia cố móng

Trường hợp áp dụng: Nhà có cột đủ khỏe (thép D16 trở lên) nhưng móng yếu (móng gạch, móng nông dưới 1m), không chịu nổi tải trọng tầng mới.

Ưu điểm:

Đảm bảo móng chịu lực tốt và độ ổn định cho công trình
Phù hợp khi sửa chữa nhà nâng tầng với sàn bê tông nặng

Nhược điểm:

Thi công phức tạp, đòi hỏi thời gian dài
Cần chống đỡ nhà cũ tạm thời, có thể gây lún nhẹ nếu không tính toán kỹ.

Cách thực hiện: Đào rộng móng cũ (thêm 30-50cm mỗi bên), bổ sung cọc bê tông (đường kính 20-25cm, sâu 2-3m) hoặc đổ thêm lớp bê tông cốt thép nối với móng cũ. Quy trình: đào móng, gia cố cọc, đổ bê tông, chờ khô 7-14 ngày.

Sửa nhà nâng tầng phải gia cố cả cột và móng

Trường hợp áp dụng: Nhà cũ xuống cấp nghiêm trọng, cả cột và móng đều yếu (móng nông, cột gạch hoặc thép nhỏ, có dấu hiệu nứt, lún).

Ưu điểm:

Tạo kết cấu vững chắc như nhà mới
An toàn tuyệt đối khi nâng thêm tầng nhà kiên cố
Tuổi thọ tăng thêm 20-30 năm

Nhược điểm:

Cần đầu tư lớn cho cả cột và móng
Quy trình phức tạp, đòi hỏi có kỹ sư, giám sát chặt chẽ
Thời gian thi công kéo dài (3 – 4 tháng)

Cách thực hiện: Kết hợp gia cố móng (đào rộng, thêm cọc hoặc lớp bê tông) và cột (bọc bê tông cốt thép hoặc thép hình). Quy trình gồm: chống đỡ nhà, gia cố móng trước, sau đó đến cột, cuối cùng thi công tầng mới.

Xem thêm bài viết:

Sửa nhà nâng tầng phải gia cố cả cột và móng bằng hệ thép L

Trường hợp áp dụng: Nhà cũ yếu toàn bộ nhưng muốn nâng tầng hiện đại, bền lâu dài, thường áp dụng cho nhà cấp 4 muốn thêm 1-2 tầng với tải trọng lớn.

Ưu điểm:

Kết cấu cực kỳ chắc chắn
Chịu lực tốt hơn bê tông truyền thống
Thi công nhanh, không cần tháo dỡ nhiều

Nhược điểm:

Đòi hỏi đội thợ chuyên nghiệp
Chi phí vật liệu thép cao hơn
Cần bảo trì chống gỉ định kỳ

Cách thực hiện: Sử dụng thép hình L (kích thước L50-L100 tùy tải trọng) làm khung gia cố cột và móng. Quy trình: hàn khung thép L quanh cột cũ, neo xuống móng bằng cọc thép hoặc bu lông, sau đó đổ bê tông hoặc lắp sẵn.

Sửa nhà nâng tầng phải gia cố cả cột và móng bằng hệ thép L

Các loại sàn phổ biến khi sửa nhà nâng tầng

Lựa chọn loại sàn quyết định đến trọng lượng và độ bền của tầng mới. Dưới đây là 3 loại sàn phổ biến khi sửa nhà nâng tầng năm 2025.

Nâng thêm tầng nhà bằng sàn bê tông cốt thép có dầm

Sàn bê tông cốt thép truyền thống với dầm ngang là lựa chọn chắc chắn, chịu lực tốt, phù hợp cho công trình cần nâng thêm tầng nhà kiên cố. Tuy nhiên, nó đòi hỏi móng và cột phải đủ khỏe, thời gian thi công dài và chi phi cao hơn.

Nâng thêm tầng đúc giả bằng sàn bê tông cốt thép kết hợp xà gồ thép mạ kẽm

Sàn đúc giả dùng xà gồ thép mạ kẽm làm khung, phủ bê tông cốt thép mỏng. Phương pháp này nhẹ hơn, tiết kiệm chi phí, thích hợp khi sửa chữa nhà nâng tầng không muốn tăng tải trọng quá nhiều, ít tác động đến kết cấu cũ.

Nâng thêm tầng nhà bằng vật liệu nhẹ kết hợp xà gồ thép mạ kẽm

Phương án cải tạo nâng tầng này sử dụng tấm Cemboard, tấm Panel EPS hoặc tấm bê tông nhẹ kết hợp hệ khung thép mạ kẽm chịu lực. Ưu điểm là trọng lượng nhẹ, giảm tải cho cột và móng, thi công nhanh, chi phí tiết kiệm. Phù hợp nhà cũ, móng yếu hoặc cần hoàn thiện gấp.

7 Lưu ý trước khi nâng tầng nhà cấp 4

Trước khi sửa nhà nâng tầng, bạn cần chú ý 7 điều sau để đảm bảo an toàn và hiệu quả, đặc biệt với nhà cấp 4.

Kiểm định trước khi sửa nhà nâng tầng

Nhà cấp 4 thường có kết cấu đơn giản, nếu không kiểm định, việc sửa nhà nâng tầng có thể gây sập đổ, đặc biệt với nhà cũ trên 15-20 năm. Hãy thuê đơn vị kiểm định có chuyên môn để đo độ bền móng, cột, tường bằng máy đo tải trọng hoặc khoan thăm dò. Họ sẽ cung cấp báo cáo chi tiết về khả năng chịu lực hiện tại và đề xuất các phương án gia cố nếu cần.

Xin giấy phép khi nâng tầng nhà cấp 4

Khi bạn bắt đầu sửa chữa nhà nâng tầng, bạn phải chuẩn bị hồ sơ xin phép đúng quy định, bao gồm bản vẽ cải tạo và hồ sơ hiện trạng. Việc xin phép không chỉ tránh bị xử phạt mà còn là cơ sở pháp lý khi xảy ra tranh chấp hoặc rủi ro thi công. Đồng thời hãy tính toán số tầng phù hợp với khả năng chịu lực của ngôi nhà.

Kiểm tra cột móng nhà cũ trước khi sửa nhà nâng tầng

Kiểm tra cột và móng nhà cũ cũng là bước không thể thiếu trước khi sửa nhà nâng tầng, vì chúng là “xương sống” chịu lực của công trình. Bạn có thể quan sát bằng mắt thường để xem cột có vết nứt dọc lớn hơn 2mm hay móng có dấu hiệu lún qua sàn nghiêng trên 1cm không. Nếu bạn nghi ngờ hoặc không chắc chắn, hãy nhờ kỹ sư dùng máy đo độ nghiêng hoặc đo tải trọng cột để tránh lãng phí khi chọn sai phương án.

Tính toán chiều cao tầng nhà

Tính toán chiều cao tầng nhà cũng rất quan trọng để đảm bảo công trình hợp pháp và tiện nghi. Chiều cao tầng cần đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên, không ảnh hưởng nhà bên cạnh và phù hợp với quy định chiều cao tại khu vực.

Đánh giá mức độ nghiêng, sụt lún, nứt nẻ của nhà cũ

Đánh giá mức độ nghiêng, sụt lún, nứt nẻ của nhà cũ là bước cần thiết để phát hiện sớm vấn đề kết cấu. Bạn có thể dùng thước thủy bình đo độ nghiêng sàn, kiểm tra vết nứt bằng thước kẹp, quan sát móng lún qua khe hở tường-sàn. Nếu nghiêm trọng, hãy thuê kỹ sư đo bằng máy laser, tránh thiệt hại lớn khi sửa nhà nâng tầng.

Chọn nội thất phù hợp

Chọn nội thất phù hợp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm tải trọng cho nhà cấp 4 sau khi nâng tầng. Nội thất nặng như gỗ tự nhiên hay đá granite dễ gây áp lực cho kết cấu cũ, đặc biệt nếu không gia cố đúng kỹ thuật. Bạn nên chọn nội thất nhẹ như gỗ công nghiệp, nhựa cao cấp, bàn ghế gấp gọn, đồng thời tính tải trọng nội thất để không vượt quá khả năng sàn.

Xem thêm bài viết: Mẫu thiết kế nhà phố 3 tầng full nội thất

Lựa chọn đơn vị sửa nhà nâng tầng uy tín, có giám sát

Cuối cùng, lựa chọn đơn vị sửa nhà nâng tầng uy tín, có giám sát là yếu tố quyết định thành công của dự án. Hãy ưu tiên chọn nhà thầu có kinh nghiệm, hồ sơ năng lực rõ ràng, cam kết tiến độ và chất lượng. Có kỹ sư giám sát công trình giúp đảm bảo an toàn và đúng kỹ thuật trong suốt quá trình thi công.

Kết luận

Sửa nhà nâng tầng là giải pháp tăng không gian sống hiệu quả, phù hợp với xu hướng đô thị hóa. Tuy nhiên, quá trình thi công đòi hỏi nhiều yếu tố kỹ thuật và pháp lý. Hy vọng bài viết giúp bạn có thêm kiến thức và lựa chọn đúng đắn khi quyết định.

Nếu bạn đang lên kế hoạch nâng tầng và cần hỗ trợ từ chuyên gia, hãy liên hệ ngay với Xây dựng Việt Tín – Đơn vị thi công sửa chữa, cải tạo nhà chuyên nghiệp, uy tín. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng bạn từ khâu tư vấn, thiết kế đến thi công hoàn thiện, đảm bảo an toàn, đúng tiến độ và tối ưu.

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên