Xây dựng nhà cấp 4 là một trong những lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình, đặc biệt là ở khu vực nông thôn. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không? Thủ tục xin giấy phép bao gồm những gì? Xây dựng Việt Tín sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 theo quy định mới nhất năm 2025, giúp bạn nắm rõ quy trình và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Nhà cấp 4 là gì?

Trước khi đi vào thủ tục, bạn cần hiểu rõ xây dựng nhà cấp 4 liên quan đến loại công trình nào. Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 là:

Nhà ở riêng lẻ có 1 tầng
Chiều cao tối đa 6m
Tổng diện tích sàn dưới 1.000m²
Nhịp kết cấu lớn nhất dưới 15m

Nhà cấp 4 có thể là nhà mái ngói, mái tôn hoặc mái bằng, tùy thuộc vào thiết kế và nhu cầu sử dụng. Việc xác định rõ đặc điểm này không chỉ giúp bạn lên kế hoạch thi công mà còn liên quan trực tiếp đến yêu cầu xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4.

Nhà cấp 4 là kiểu nhà phổ biến ở nông thôn

Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không?

Một câu hỏi mà nhiều người chuẩn bị xây dựng nhà cấp 4 thường thắc mắc là: “Có bắt buộc xin giấy phép không?” Căn cứ khoản 30 điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định:

Trường hợp phải xin giấy phép

Nhà cấp 4 ở đô thị, trừ trường hợp thuộc dự án khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Nhà cấp 4 ở nông thôn nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn được phê duyệt.
Nhà cấp 4 trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, bất kể ở đô thị hay nông thôn.

Trường hợp được miễn xin giấy phép

Nhà cấp 4 trong khu đô thị thuộc dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt.
Nhà cấp 4 ở nông thôn không có quy hoạch đô thị, khu chức năng hay điểm dân cư.
Nhà cấp 4 tại miền núi, hải đảo không thuộc quy hoạch đô thị hoặc khu chức năng.

Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép tuỳ trường hợp

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 mới nhất

Để xây dựng nhà cấp 4 hợp pháp, bạn cần thực hiện đúng thủ tục xin giấy phép theo quy định mới nhất năm 2025. Dưới đây là chi tiết về hồ sơ và quy trình thực hiện.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 bao gồm những gì?

Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bạn cần chuẩn bị 2 bộ hồ sơ với các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Sử dụng mẫu số 01 (Phụ lục II, Nghị định 15/2021/NĐ-CP), điền đầy đủ thông tin về chủ đầu tư, vị trí công trình và quy mô dự kiến.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo Luật Đất đai.
Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất (tỷ lệ 1/50 – 1/500), kèm sơ đồ vị trí.
Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính (tỷ lệ 1/50 – 1/200).
Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước).
Cam kết an toàn công trình liền kề: Nếu nhà cấp 4 gần các công trình khác, cần có văn bản này để đảm bảo không gây ảnh hưởng.
Báo cáo khảo sát địa chất công trình (nếu cần).
Hợp đồng xây dựng nhà cấp 4 với đơn vị thi công (nếu có).
Các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Hãy đảm bảo bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 được lập bởi đơn vị có tư cách pháp nhân, tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật để tránh bị trả hồ sơ.

Quy trình thực hiện cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Quy trình thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ như đã liệt kê, kiểm tra kỹ thông tin trên sổ đỏ, đơn đề nghị và bản vẽ xây dựng nhà cấp 4. Hãy photo và công chứng giấy tờ cần thiết, giữ bản gốc để đối chiếu. Nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có đất xây dựng.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hợp lệ, sẽ cấp giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả. Nếu chưa hợp lệ, cán bộ hướng dẫn người dân bổ sung, chỉnh sửa

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan chuyên môn tiến hành thẩm định hồ sơ, bản vẽ thiết kế và điều kiện cấp phép.

Thời gian giải quyết tối đa 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. (không tính thứ 7, chủ nhật và ngày lễ). Nếu có vấn đề, bạn sẽ nhận thông báo bổ sung trong 5 ngày, với thời gian xử lý hồ sơ bổ sung không quá 10 ngày.

Bước 4: Nhận kết quả

Đến ngày hẹn trên biên nhận, bạn mang CCCD và biên nhận đến Bộ phận Một cửa/ UBND để lấy giấy phép xây dựng nhà cấp 4. Khi nhận, hãy xem qua giấy phép để đảm bảo thông tin đúng (diện tích, vị trí, thời hạn hiệu lực). Nếu có sai sót, báo ngay cho cán bộ để sửa kịp thời.

Để mọi thứ thuận lợi, hãy chuẩn bị hồ sơ cẩn thận từ đầu và giữ liên lạc với cơ quan chức năng. Nếu thuê nhà thầu, bạn có thể yêu cầu họ hỗ trợ thêm phần xin giấy phép hợp đồng xây dựng nhà cấp 4 để giảm bớt gánh nặng.

Các điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà cấp 4

Không phải mọi trường hợp đều được cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4. Dưới đây là các điều kiện cần đáp ứng, khác nhau giữa đô thị và nông thôn.

Giấy phép xây dựng nhà cấp 4 ở đô thị

Trường hợp được phép cấp giấy phép xây dựng nhà ở cấp 4 ở đô thị được quy định tại Khoản 1, Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 như sau:

Hồ sơ đầy đủ bao gồm bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 và giấy tờ pháp lý hợp lệ.
Công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, phải phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy chế quản lý kiến trúc.
Thiết kế phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng (an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường) và không gây ảnh hưởng xấu đến công trình lân cận.
Đất xây dựng phải được cấp phép sử dụng cho mục đích đất ở theo Luật Đất đai, không tranh chấp hoặc thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Các điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà cấp 4

Giấy phép xây dựng nhà cấp 4 ở nông thôn

Nếu thuộc khu vực đã có quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn được phê duyệt, công trình phải đáp ứng quy hoạch đó. (Công trình không có quy hoạch thì điều kiện này được miễn).
Đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp, được ghi nhận là đất ở trong giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng).
Thiết kế xây dựng nhà cấp 4 theo quy định hiện hành.
Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 đầy đủ và hợp lệ

Lưu ý: Trong trường hợp gần khu bảo tồn, di tích hoặc công trình công cộng, bạn cần xin ý kiến cơ quan quản lý liên quan để đảm bảo tuân thủ quy định bổ sung. Việc nắm rõ các điều kiện này giúp bạn chuẩn bị hồ sơ chính xác và tăng khả năng được cấp phép khi xây dựng nhà cấp 4.

Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 năm 2025

Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 do Hội đồng nhân dân tỉnh/thành phố quy định, nên mức thu khác nhau giữa các địa phương. Đối với khu vực Thành phố Hồ Chí Minh sẽ thực hiện theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND, cụ thể:

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: 75.000 đồng/giấy phép;
Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác: 150.000 đồng/giấy phép;
Gia hạn, cấp lại, điều chỉnh giấy phép xây dựng: 15.000 đồng/giấy phép.

Nếu công trình của bạn ở khu vực nông thôn, mức phí thường sẽ thấp hơn tuỳ đơn vị. Ngoài lệ phí, bạn có thể mất thêm các khoản phụ khác như công chứng giấy tờ. Hãy liên hệ UBND địa phương để biết mức phí chính xác.

Mức phạt khi xây nhà cấp 4 không phép

Việc xây dựng nhà cấp 4 mà không có giấy phép (trong trường hợp bắt buộc) là vi phạm pháp luật. Căn cứ theo Khoản 7 Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt khi xây nhà cấp 4 không phép như sau:

Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60 triệu – 80 triệu đồng
Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa: Phạt tiền từ 80 triệu – 100 triệu đồng

Để tránh bị phạt, bạn nên kiểm tra xem khu đất của mình có thuộc diện phải xin giấy phép không (liên hệ UBND xã/huyện). Chuẩn bị đầy đủ bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 và hồ sơ xin phép trước khi khởi công. Nếu đã vi phạm, hãy nhanh chóng liên hệ cơ quan chức năng để xin hướng dẫn bổ sung giấy phép, tránh bị cưỡng chế tháo dỡ.

Kết luận

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 không quá phức tạp nhưng đòi hỏi người dân phải nắm rõ các quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng yêu cầu. Việc tuân thủ quy trình cấp phép không chỉ đảm bảo pháp lý mà còn giúp quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tránh rủi ro phát sinh về sau. Nếu bạn còn băn khoăn, Xây dựng Việt Tín luôn sẵn sàng tư vấn chi tiết, từ lập bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 đến hỗ trợ thủ tục pháp lý.

FAQ – Các câu hỏi thường gặp

1. Nếu xây nhà mà chưa xin phép, sau đó xin bổ sung được không?

Trường hợp phát hiện xây dựng không phép, bạn có thể bị xử phạt hành chính. Một số trường hợp có thể hợp thức hóa giấy phép sau khi nộp phạt. Tuy nhiên, nếu công trình vi phạm nghiêm trọng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện cấp phép, có thể bị buộc tháo dỡ.

2. Giấy phép xây dựng nhà cấp 4 có thời hạn bao lâu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật xây dựng năm 2014, giấy phép có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu sau 12 tháng chưa khởi công, bạn cần xin gia hạn (mỗi giấy phép được gia hạn 2 lần, mỗi lần tối đa 12 tháng).

3. Mất bao lâu để được cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4?

Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày.

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên