Danh mục: Luật Xây Dựng

Trong quá trình xin phép xây dựng và thiết kế nhà ở, một trong những khái niệm mà nhiều gia chủ thường thắc mắc chính là khoảng lùi xây dựng. Không ít trường hợp bị trả hồ sơ hay buộc phải điều chỉnh thiết kế vì không tuân thủ đúng quy định.

Vậy khoảng lùi trong xây dựng là gì? Vì sao cần phải tuân thủ? Trong bài viết này, Xây dựng Việt Tín sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm và quy định để tránh những rủi ro không đáng có.

1. Khoảng lùi xây dựng là gì? Vì sao cần phải tuân thủ?

1.1 Khái niệm khoảng lùi xây dựng

Khoảng lùi xây dựng được hiểu là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất với đường giao thông) và chỉ giới xây dựng (ranh giới ngoài cùng của công trình). 

Nói một cách đơn giản, đây chính là phần diện tích trống mà gia chủ bắt buộc phải chừa lại phía trước, phía sau hoặc hai bên nhà, tùy theo quy định của từng khu vực và chiều cao công trình.

Ví dụ: Nếu lô đất của bạn có diện tích 100m² nằm trên tuyến đường lộ giới 20m, khi xây dựng nhà phố cao 5 tầng bạn có thể phải lùi vào 3 – 5m so với ranh giới đường để đảm bảo đúng quy chuẩn.

1.2 Tại sao cần phải tuân thủ khoảng lùi xây dựng?

Đây không chỉ là tuân thủ pháp luật mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho chính gia chủ và cộng đồng:

• Khoảng lùi giúp tạo ra một không gian chung thông thoáng, không bị che khuất tầm nhìn, đồng bộ về kiến trúc và cảnh quan chung của tuyến phố, khu dân cư.
• Khoảng trống giữa công trình và vỉa hè giúp người đi bộ, xe cộ di chuyển an toàn hơn, đặc biệt ở các ngã ba, ngã tư.
• Khoảng trống trước – sau nhà giúp không khí lưu thông, giảm tình trạng nhà ống bí bách., tăng cường ánh sáng và thông gió.
• Nếu không đúng khoảng lùi xây dựng, hồ sơ xin phép sẽ bị từ chối hoặc công trình có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ.

2. Quy định khoảng lùi xây dựng mới nhất 2025

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi xây dựng sẽ được xác định dựa trên hai yếu tố chính: Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình và chiều cao xây dựng công trình.

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình
STT	Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
		< 19	19 ÷< 22	22 ÷< 28	≥ 28
1	< 19	0	3	4	6
2	19 ÷< 22	0	0	3	6
3	≥ 22	0	0	0	6

Lưu ý: Các thiết bị kỹ thuật trên mái như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình.

Ví dụ minh hoạ:

Nhà phố 3 tầng trên đường có lộ giới 20m

Lô đất: 5m x 20m = 100m²

Chiều cao công trình: 3 tầng ≈ 12m

Theo quy định, với đường ≥19m và công trình cao <19 thì không bắt buộc phải lùi

Tham khảo thêm: Hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng nhà phố mới nhất 2025

3. Mức phạt khi vi phạm về khoảng lùi

Khoảng lùi xây dựng là quy định bắt buộc trong hồ sơ xin phép xây dựng. Nếu gia chủ hoặc nhà thầu thi công không tuân thủ, công trình sẽ bị xử lý theo pháp luật.

Căn cứ theo khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng (tức là vi phạm quy định về khoảng lùi tối thiểu) sẽ bị xử phạt hành chính với mức tiền từ 50 – 60 triệu đồng. Ngoài phạt hành chính, chủ đầu tư bắt buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm 

Do đó, trước khi thi công, gia chủ cần nắm rõ khoảng lùi xây dựng tối thiểu theo lộ giới và chiều cao công trình, để tránh vừa bị mất tiền vừa bị tháo dỡ công trình.

4. Kết luận

Nắm rõ khoảng lùi xây dựng là điều bắt buộc trước khi xây nhà. Điều này không chỉ giúp bạn tránh những rắc rối pháp lý mà còn đảm bảo an toàn, tiện nghi cho chính ngôi nhà của mình. Lời khuyên từ Xây Dựng Việt Tín: Hãy luôn kiểm tra tất cả quy định về xây dựng tại địa phương và làm việc với một nhà thầu chuyên nghiệp.

FAQ – Những câu hỏi thường gặp về khoảng lùi xây dựng

1. Có được xây dựng trên khoảng lùi không?

Trả lời: Không được xây dựng các công trình chính (nhà ở) trên khoảng lùi. Một số công trình phụ trợ như bậc tam cấp, tường rào, tiểu cảnh, mái che, hoặc sân vườn có thể được phép xây dựng trên khoảng lùi, nhưng phải tuân thủ quy định cụ thể và không được làm ảnh hưởng đến mục đích ban đầu của khoảng lùi.

2. Khoảng lùi xây dựng có khác nhau giữa khu vực đô thị và nông thôn không?

Trả lời: Có, quy định về khoảng lùi có thể khác nhau tùy thuộc vào quy hoạch của từng khu vực, đặc biệt là giữa khu vực đô thị và nông thôn. Bạn hãy kiểm tra trực tiếp tại Phòng Quản lý đô thị hoặc UBND phường/xã để có thông tin chính xác.

3. Cần lưu ý gì khi xác định khoảng lùi xây dựng?

Trả lời: Người dân cần tham khảo quy hoạch chi tiết của khu vực để xác định rõ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Ngoài ra, cũng nên tham khảo ý kiến của các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng để được tư vấn cụ thể về khoảng lùi xây dựng cho công trình của mình.

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên 

XEM THÊM

Báo giá mới nhất tại Việt Tín

Các thông tin hữu ích từ Việt Tín:Kinh nghiệm xây nhà

Các mẫu thiết kế:Mẫu Nhà Việt Tín

======================================================
MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VIỆT TÍN

Trụ sở: 143 đường số 12, KDC Cityland Park Hill, phường 10, Gò Vấp, Tp.HCM

Hotline: 0787.22.39.39 

Email: viettinconstructions@gmail.com

Facebook: facebook.com/VietTinConstruction/

Khi bắt đầu hành trình xây dựng tổ ấm hoặc mua một lô đất, một trong những khái niệm đầu tiên và quan trọng nhất bạn cần nắm rõ là mật độ xây dựng. Đây không chỉ là một chỉ số kỹ thuật khô khan mà còn là yếu tố then chốt, quyết định đến quy mô, không gian, và sự thông thoáng của ngôi nhà bạn.

Vậy, mật độ xây dựng là gì và tại sao nó lại quan trọng đến vậy? Cách tính mật độ xây dựng như thế nào là đúng theo quy định pháp luật hiện hành? Hãy cùng Xây dựng Việt khám ngay bài viết bên dưới nhé.

1. Mật độ xây dựng là gì? Tại sao phải tính mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ phần diện tích đất được phép xây dựng công trình trên tổng diện tích lô đất, tính bằng phần trăm (%). 

Chỉ số này đã được quy định rõ trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) và được áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.

Ví dụ: Nếu bạn có lô đất 100m², theo quy định mật độ xây dựng tối đa là 80%, thì diện tích được phép xây dựng chỉ là 80m², phần còn lại phải dành cho sân vườn, lối đi hoặc khoảng trống.

Tại sao phải tính mật độ xây dựng?

• Đảm bảo không gian sống thoáng đãng: Giúp công trình có khoảng lùi, sân vườn, ánh sáng và thông gió tự nhiên, tránh hiện tượng nhà xây chen chúc, không có lối đi
• Đồng bộ quy hoạch đô thị: Tránh tình trạng khu dân cư chật chội, thiếu cây xanh, hạ tầng quá tải.
• An toàn và phòng cháy chữa cháy: Có lối thoát hiểm, khoảng cách tối thiểu giữa các công trình.
• Căn cứ để xin giấy phép xây dựng: Nếu thiết kế vượt mật độ cho phép, hồ sơ sẽ không được duyệt hoặc có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ phần sai phạm.

Tham khảo thêm: 5 Điều Cần Quan Tâm Khi Xây Dựng Nhà Phố

2. Phân loại mật độ xây dựng

Quy định theo QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng bao gồm:

• Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ phần trăm diện tích chiếm đất của công trình trên diện tích lô đất, không tính các hạng mục phụ trợ như sân vườn, tiểu cảnh, bể bơi, mái che…
• Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ phần trăm tổng diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích toàn bộ khu đất quy hoạch, đã bao gồm sân, đường, các khu tiểu cảnh, khu vực trồng cây, các khu vực có không gian mở và những không gian không xây dựng.

3. Công thức & cách tính mật độ xây dựng nhà phố mới nhất 2025

Theo QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, công thức chung để tính mật độ xây dựng thuần được áp dụng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình chính / Tổng diện tích lô đất) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình chính: Là phần diện tích mặt bằng tầng 1 (tầng trệt) của công trình. Không bao gồm: diện tích sân vườn, tiểu cảnh, lối đi, bể bơi ngoài trời, ban công hở, mái che cầu thang, hiên…
• Tổng diện tích lô đất: Là toàn bộ diện tích thửa đất được cấp phép xây dựng.

Ví dụ minh hoạ cách tính mật độ xây dựng nhà phố

• Diện tích lô đất: 5m x 20m = 100m²
• Diện tích xây dựng tầng trệt: 80m²
• Công thức: (80 / 100) x 100% = 80%

4. Bảng tra mật độ xây dựng nhà phố chuẩn theo quy định

Để việc quản lý xây dựng đồng bộ và dễ áp dụng, Bộ Xây dựng đã ban hành bảng tra mật độ xây dựng tối đa trong QCVN 01:2021/BXD. Bảng này cho phép xác định ngay tỷ lệ xây dựng tối đa dựa trên diện tích lô đất và loại công trình.

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ  (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1 000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Ví dụ thực tế:

Bạn có lô đất 120 m². Dựa vào bảng tra thì mật độ tối đa là 70%

Diện tích xây dựng tối đa: 120 x 70% = 84m²

5. Những lưu ý khi tính mật độ xây dựng

Khi áp dụng cách tính mật độ xây dựng, gia chủ không chỉ dựa vào công thức và bảng tra, mà cần lưu ý thêm nhiều yếu tố thực tế sau:

• Trước khi tính toán, cần xác định rõ lô đất có nằm trong quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu vực không.
• Một số lô đất thuộc hành lang giao thông, hành lang an toàn lưới điện, hành lang thoát lũ… sẽ có hạn chế riêng về diện tích và hình thức xây dựng.
• Không chỉ mật độ, mỗi lô đất còn có giới hạn về số tầng và chiều cao công trình.
• Quy định khoảng lùi thường dao động từ 2 – 6m tùy chiều cao công trình và bề rộng đường. Đây là yếu tố nhiều gia chủ hay bỏ qua khi tự tính mật độ.
• Với nhà ở riêng lẻ cao ≤ 25 m, nếu diện tích lô đất ≤ 100 m² thì được phép xây dựng mật độ tối đa 100%, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định về khoảng lùi và khoảng cách tối thiểu giữa các công trình.

6. Kết luận 

Việc nắm vững cách tính mật độ xây dựng là bước đầu tiên để xây nhà đúng pháp luật, đảm bảo công năng và thẩm mỹ. Thực tế cho thấy, nhiều gia chủ thường chỉ chú ý đến diện tích được xây mà quên kiểm tra quy hoạch chi tiết hoặc quy định riêng của địa phương, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc thi công sai quy định. 

Vì vậy, ngoài việc tham khảo công thức và tính toán sơ bộ, bạn nên nhờ kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế uy tín tư vấn để đảm bảo công trình đúng luật – an toàn – tối ưu công năng.

FAQ – Những câu hỏi thường gặp về mật độ xây dựng

1. Cách tính mật độ xây dựng online có chính xác không?

Trả lời: Công cụ online chỉ mang tính tham khảo, giúp gia chủ ước lượng nhanh. Độ chính xác phụ thuộc vào dữ liệu nhập và quy định áp dụng. Khi nộp hồ sơ cấp phép, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào QCVN 01:2021/BXD và quy hoạch địa phương, nên bạn vẫn cần đối chiếu lại.

2. Bảng tra mật độ xây dựng áp dụng cho nhà phố và chung cư có khác nhau không?

Trả lời: Có. Với nhà phố, biệt thự, mật độ có thể lên tới 60 – 100% tùy diện tích đất. Trong khi đó, chung cư và nhà cao tầng thường chỉ 20 – 40% để đảm bảo hạ tầng, khoảng lùi, bãi đỗ xe và PCCC.

3. Có được xây vượt mật độ xây dựng không? Hậu quả là gì?

Trả lời: Không được phép xây vượt mật độ xây dựng. Khi bạn xây dựng sai phép hoặc vượt quá mật độ cho phép, bạn có thể phải đối mặt với các hậu quả sau:

• Phạt hành chính: Bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
• Buộc tháo dỡ phần vi phạm: Bạn có thể phải phá dỡ phần công trình xây vượt mật độ, gây tốn kém chi phí và công sức.
• Khó khăn trong việc hoàn công: Công trình vi phạm mật độ xây dựng sẽ không được cấp phép hoàn công, ảnh hưởng đến quyền sở hữu và giao dịch sau này.

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên 

XEM THÊM

Báo giá mới nhất tại Việt Tín

Các thông tin hữu ích từ Việt Tín:Kinh nghiệm xây nhà

Các mẫu thiết kế:Mẫu Nhà Việt Tín

======================================================
MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VIỆT TÍN

Trụ sở: 143 đường số 12, KDC Cityland Park Hill, phường 10, Gò Vấp, Tp.HCM

Hotline: 0787.22.39.39 

Email: viettinconstructions@gmail.com

Facebook: facebook.com/VietTinConstruction/

Xây dựng nhà cấp 4 là một trong những lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình, đặc biệt là ở khu vực nông thôn. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không? Thủ tục xin giấy phép bao gồm những gì? Xây dựng Việt Tín sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 theo quy định mới nhất năm 2025, giúp bạn nắm rõ quy trình và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Nhà cấp 4 là gì?

Trước khi đi vào thủ tục, bạn cần hiểu rõ xây dựng nhà cấp 4 liên quan đến loại công trình nào. Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 là:

• Nhà ở riêng lẻ có 1 tầng
• Chiều cao tối đa 6m
• Tổng diện tích sàn dưới 1.000m² 
• Nhịp kết cấu lớn nhất dưới 15m

Nhà cấp 4 có thể là nhà mái ngói, mái tôn hoặc mái bằng, tùy thuộc vào thiết kế và nhu cầu sử dụng. Việc xác định rõ đặc điểm này không chỉ giúp bạn lên kế hoạch thi công mà còn liên quan trực tiếp đến yêu cầu xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4.

Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không?

Một câu hỏi mà nhiều người chuẩn bị xây dựng nhà cấp 4 thường thắc mắc là: “Có bắt buộc xin giấy phép không?” Căn cứ khoản 30 điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định:

Trường hợp phải xin giấy phép

• Nhà cấp 4 ở đô thị, trừ trường hợp thuộc dự án khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
• Nhà cấp 4 ở nông thôn nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn được phê duyệt.
• Nhà cấp 4 trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, bất kể ở đô thị hay nông thôn.

Trường hợp được miễn xin giấy phép

• Nhà cấp 4 trong khu đô thị thuộc dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt.
• Nhà cấp 4 ở nông thôn không có quy hoạch đô thị, khu chức năng hay điểm dân cư.
• Nhà cấp 4 tại miền núi, hải đảo không thuộc quy hoạch đô thị hoặc khu chức năng.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 mới nhất

Để xây dựng nhà cấp 4 hợp pháp, bạn cần thực hiện đúng thủ tục xin giấy phép theo quy định mới nhất năm 2025. Dưới đây là chi tiết về hồ sơ và quy trình thực hiện.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 bao gồm những gì?

Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bạn cần chuẩn bị 2 bộ hồ sơ với các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Sử dụng mẫu số 01 (Phụ lục II, Nghị định 15/2021/NĐ-CP), điền đầy đủ thông tin về chủ đầu tư, vị trí công trình và quy mô dự kiến.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo Luật Đất đai.
• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất (tỷ lệ 1/50 – 1/500), kèm sơ đồ vị trí.
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính (tỷ lệ 1/50 – 1/200).
• Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước).
• Cam kết an toàn công trình liền kề: Nếu nhà cấp 4 gần các công trình khác, cần có văn bản này để đảm bảo không gây ảnh hưởng.
• Báo cáo khảo sát địa chất công trình (nếu cần).
• Hợp đồng xây dựng nhà cấp 4 với đơn vị thi công (nếu có).
• Các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Hãy đảm bảo bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 được lập bởi đơn vị có tư cách pháp nhân, tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật để tránh bị trả hồ sơ.

Quy trình thực hiện cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Quy trình thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ như đã liệt kê, kiểm tra kỹ thông tin trên sổ đỏ, đơn đề nghị và bản vẽ xây dựng nhà cấp 4. Hãy photo và công chứng giấy tờ cần thiết, giữ bản gốc để đối chiếu. Nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có đất xây dựng.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hợp lệ, sẽ cấp giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả. Nếu chưa hợp lệ, cán bộ hướng dẫn người dân bổ sung, chỉnh sửa

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan chuyên môn tiến hành thẩm định hồ sơ, bản vẽ thiết kế và điều kiện cấp phép.

Thời gian giải quyết tối đa 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. (không tính thứ 7, chủ nhật và ngày lễ). Nếu có vấn đề, bạn sẽ nhận thông báo bổ sung trong 5 ngày, với thời gian xử lý hồ sơ bổ sung không quá 10 ngày.

Bước 4: Nhận kết quả 

Đến ngày hẹn trên biên nhận, bạn mang CCCD và biên nhận đến Bộ phận Một cửa/ UBND để lấy giấy phép xây dựng nhà cấp 4. Khi nhận, hãy xem qua giấy phép để đảm bảo thông tin đúng (diện tích, vị trí, thời hạn hiệu lực). Nếu có sai sót, báo ngay cho cán bộ để sửa kịp thời.

Để mọi thứ thuận lợi, hãy chuẩn bị hồ sơ cẩn thận từ đầu và giữ liên lạc với cơ quan chức năng. Nếu thuê nhà thầu, bạn có thể yêu cầu họ hỗ trợ thêm phần xin giấy phép hợp đồng xây dựng nhà cấp 4 để giảm bớt gánh nặng.

Các điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà cấp 4

Không phải mọi trường hợp đều được cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4. Dưới đây là các điều kiện cần đáp ứng, khác nhau giữa đô thị và nông thôn.

Giấy phép xây dựng nhà cấp 4 ở đô thị

Trường hợp được phép cấp giấy phép xây dựng nhà ở cấp 4 ở đô thị được quy định tại Khoản 1, Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 như sau:

• Hồ sơ đầy đủ bao gồm bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 và giấy tờ pháp lý hợp lệ.
• Công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, phải phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy chế quản lý kiến trúc.
• Thiết kế phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng (an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường) và không gây ảnh hưởng xấu đến công trình lân cận.
• Đất xây dựng phải được cấp phép sử dụng cho mục đích đất ở theo Luật Đất đai, không tranh chấp hoặc thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Giấy phép xây dựng nhà cấp 4 ở nông thôn

• Nếu thuộc khu vực đã có quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn được phê duyệt, công trình phải đáp ứng quy hoạch đó. (Công trình không có quy hoạch thì điều kiện này được miễn).
• Đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp, được ghi nhận là đất ở trong giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng).
• Thiết kế xây dựng nhà cấp 4 theo quy định hiện hành.
• Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 đầy đủ và hợp lệ

Lưu ý: Trong trường hợp gần khu bảo tồn, di tích hoặc công trình công cộng, bạn cần xin ý kiến cơ quan quản lý liên quan để đảm bảo tuân thủ quy định bổ sung. Việc nắm rõ các điều kiện này giúp bạn chuẩn bị hồ sơ chính xác và tăng khả năng được cấp phép khi xây dựng nhà cấp 4.

 

Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 năm 2025

Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 do Hội đồng nhân dân tỉnh/thành phố quy định, nên mức thu khác nhau giữa các địa phương. Đối với khu vực Thành phố Hồ Chí Minh sẽ thực hiện theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND, cụ thể:

• Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: 75.000 đồng/giấy phép;
• Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác: 150.000 đồng/giấy phép;
• Gia hạn, cấp lại, điều chỉnh giấy phép xây dựng: 15.000 đồng/giấy phép.

Nếu công trình của bạn ở khu vực nông thôn, mức phí thường sẽ thấp hơn tuỳ đơn vị. Ngoài lệ phí, bạn có thể mất thêm các khoản phụ khác như công chứng giấy tờ. Hãy liên hệ UBND địa phương để biết mức phí chính xác. 

Mức phạt khi xây nhà cấp 4 không phép

Việc xây dựng nhà cấp 4 mà không có giấy phép (trong trường hợp bắt buộc) là vi phạm pháp luật. Căn cứ theo Khoản 7 Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt khi xây nhà cấp 4 không phép như sau:

• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60 triệu – 80 triệu đồng
• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa: Phạt tiền từ 80 triệu – 100 triệu đồng

Để tránh bị phạt, bạn nên kiểm tra xem khu đất của mình có thuộc diện phải xin giấy phép không (liên hệ UBND xã/huyện). Chuẩn bị đầy đủ bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 và hồ sơ xin phép trước khi khởi công. Nếu đã vi phạm, hãy nhanh chóng liên hệ cơ quan chức năng để xin hướng dẫn bổ sung giấy phép, tránh bị cưỡng chế tháo dỡ.

Kết luận 

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 không quá phức tạp nhưng đòi hỏi người dân phải nắm rõ các quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng yêu cầu. Việc tuân thủ quy trình cấp phép không chỉ đảm bảo pháp lý mà còn giúp quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tránh rủi ro phát sinh về sau. Nếu bạn còn băn khoăn, Xây dựng Việt Tín luôn sẵn sàng tư vấn chi tiết, từ lập bản vẽ xây dựng nhà cấp 4 đến hỗ trợ thủ tục pháp lý.

FAQ – Các câu hỏi thường gặp

1. Nếu xây nhà mà chưa xin phép, sau đó xin bổ sung được không?

Trường hợp phát hiện xây dựng không phép, bạn có thể bị xử phạt hành chính. Một số trường hợp có thể hợp thức hóa giấy phép sau khi nộp phạt. Tuy nhiên, nếu công trình vi phạm nghiêm trọng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện cấp phép, có thể bị buộc tháo dỡ.

2. Giấy phép xây dựng nhà cấp 4 có thời hạn bao lâu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật xây dựng năm 2014, giấy phép có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu sau 12 tháng chưa khởi công, bạn cần xin gia hạn (mỗi giấy phép được gia hạn 2 lần, mỗi lần tối đa 12 tháng).

3. Mất bao lâu để được cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4?

Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày.

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên 

XEM THÊM

Báo giá mới nhất tại Việt Tín

Các thông tin hữu ích từ Việt Tín: Kinh nghiệm xây nhà

Các mẫu thiết kế: Mẫu Nhà Việt Tín

======================================================

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VIỆT TÍN

Trụ sở: 143 đường số 12, KDC Cityland Park Hill, phường 10, Gò Vấp, Tp.HCM

Hotline: 0787.22.39.39 

Email: viettinconstructions@gmail.com

Facebook: VietTinConstruction

Xây nhà là một quá trình phức tạp, và tranh chấp là điều không ai mong muốn. Tuy nhiên, nếu không may xảy ra, cần có những hướng giải quyết hợp lý để bảo vệ quyền lợi đôi bên và tránh những ảnh hưởng không đáng có về sau. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về những nguyên nhân thường gặp gây ra tranh chấp trong xây dựng nhà ở, cũng như các cách giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền lợi của bạn.

1. Tranh chấp về hợp đồng xây dựng là gì?

Quá trình xây dựng nhà ở hoặc các công trình, dù lớn hay nhỏ, đều là một hành trình phức tạp đòi hỏi nhiều nguồn lực,từ tài chính đến nhân lực. Để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên tham gia, việc ký kết hợp đồng xây dựng có giá trị pháp lý là vô cùng quan trọng.

Theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng xây dựng là một thỏa thuận bằng văn bản được lập giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Hợp đồng này sẽ chi tiết hóa các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, từ khâu thiết kế, thi công cho đến nghiệm thu và bảo hành công trình.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các tranh chấp xây dựng vẫn có thể xảy ra. Những bất đồng này thường bắt nguồn từ việc một trong hai bên vi phạm các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. Ví dụ, chủ đầu tư có thể chậm thanh toán hoặc nhà thầu có thể thi công không đúng thiết kế. Ngoài ra, việc lựa chọn nhà thầu không phù hợp ngay từ đầu cũng là một nguyên nhân tiềm ẩn gây ra tranh chấp.

2. Những nguyên nhân gây tranh chấp về hợp đồng xây dựng phổ biến

2.1 Tranh chấp xây dựng do vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng

Căn cứ theo Điều 144 Luật Xây dựng 2014 và Khoản 1, 2,3 Điều 19 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định:

“Điều 19. Thanh toán hợp đồng xây dựng

….

Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán, thời điểm thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.

Bên giao thầu phải thanh toán đầy đủ (100%) giá trị của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, tiền bảo hành công trình theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

….”

Như vậy, về mặt pháp lý chủ đầu tư (hoặc bên giao thầu) phải có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ (100%) giá trị hợp đồng cho bên nhận thầu. Tuy nhiên, trên thực tế khi có nhiều tình huống xảy ra. Khi nhà thầu đã hoàn thành đúng nghĩa vụ về thi công thế nhưng phía chủ đầu tư gây khó khăn về nhiều lý do để chậm trễ hoặc không thanh toán đầy đủ gây thiệt hại kinh tế cho nhà thầu. Từ đó, tranh chấp về thanh toán xảy ra.

2.2 Tranh chấp xây dựng do không đảm bảo tiến độ thi công 

Tiến độ thi công là một trong những điều khoản quan trọng được đề cập rõ ràng trong hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên, về phía nhà thầu khi tiến hành xây dựng đôi khi sẽ có rất nhiều yếu tố khách quan như thời tiết, dịch bệnh, tai nạn lao động hay thiếu nguồn nhân lực gây ảnh hưởng đến tiến độ vì phải tốn thời gian sửa chữa và khắc phục.

Còn về phía chủ đầu tư có thể sai phạm về thiết kế, từ đó phát sinh sửa đổi so với thiết kế ban đầu hoặc gặp vấn đề về giải phóng mặt bằng. Những điều này phát sinh khiến cho tiến độ công trình bị kéo dài. Việc chậm tiến độ có thể khiến cho nhà phát sinh nhiều chi phí quản lý và nhân công, từ đó dẫn đến tranh chấp giữa đôi bên.

2.3 Tranh chấp về vi phạm công việc 

Trong quá trình thi công xây dựng, phí chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều yêu cầu vượt quá phạm vi của hợp đồng đã ký kết hoặc tự ý thực hiện cũng như quy phạm những tiêu chuẩn kỹ thuật gây ảnh hưởng đến nhà thầu. Thường gặp nhất là tự ý thay đổi thiết kế so với ban đầu, đây cũng là vấn đề thường xảy ra tranh chấp xây dựng.

2.4 Tranh chấp xây dựng liên quan nghiệm thu và bàn giao công trình

Sau quá trình thi công, khi đi đến giai đoạn bàn giao rất dễ xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Mâu thuẫn có thể đến từ việc thiếu hồ sơ cho các hạng mục, thông tin nghiệm thu không chính xác, người ký biên bản nghiệm thu không có thẩm quyền,.. hoặc những vấn đề về chất lượng công trình như không đạt chuẩn, có nhiều sai sót và hư hỏng chưa được khắc phục,… Và còn nhiều nguyên nhân khác khiến cho chủ đầu tư có cơ sở chậm hoặc không thanh toán cho nhà thầu, dẫn đến tranh chấp phát sinh.

2.5 Tranh chấp do một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn 

Quá trình thi công kéo dài và phức tạp khó tránh khỏi những mâu thuẫn và xung đột về lợi ích của các bên liên quan. Nếu không tìm được tiếng nói chung hoặc vì một lý do nào đó mà một trong hai bên tự ý tiến hành chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc trước khi hoàn thành, chính là đang vi phạm nghiêm trọng đến hợp đồng xây dựng.

Việc một bên tự ý chấm dứt hợp đồng gây nên tổn thất và khó khăn cho bên còn lại. Nếu không chứng minh được lý do hợp pháp cho việc đơn phương chấm dứt hợp thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật cho bên còn lại.

2.6 Tranh chấp về bảo hành 

Theo quy định của pháp luật, nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình đã thi công cho chủ đầu tư nếu xảy ra hỏng hóc trong thời hạn bảo hành. Thời gian bảo hành đối với các công trình xây dựng từ 12 tháng đến 24 tháng trở lên từ ngày nghiệm thu đưa vào hoạt động. 

Nhiều nhà thầu vì trốn tránh trách nhiệm mà không thực hiện bảo hành, sửa chữa hoặc cố ý kéo dài thời gian cho đến khi hết thời gian bảo hành để không phải thực nghĩa vụ đã ký kết. Những hành động vô trách nhiệm này vi phạm đến quyền lợi của chủ đầu tư. Do đó, thông thường để đảm bảo cho việc bảo hành, khi ký kết hợp đồng các bên sẽ thỏa thuận giữ lại % giá trị hợp đồng nhất định (thông thường khoảng 3% đến 5%) để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo hành công trình sau này.

3. Cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng xây dựng 

Tranh chấp về hợp đồng là dạng tranh chấp thường gặp và khó tránh khỏi. Tuy nhiên, để tránh ảnh hưởng đến công trình cũng như tốn kém về công sức, thời gian và tiền bạc của các bên thì có rất nhiều cách để giải quyết các vấn đề xảy ra. Những cách giải quyết tranh chấp về hợp đồng xây dựng phổ biến: 

3.1 Giải quyết tranh chấp bằng việc thương lượng, hòa giải 

Thương lượng và hòa giải là một cách giải quyết thường được áp dụng và được khuyến nghị không chỉ trong việc tranh chấp xây dựng mà trong bất cứ mâu thuẫn nào trong cuộc sống. Bởi đây là cách giải quyết đơn giản, không tốn chi phí và các thủ tục pháp luật phức tạp. Việc ngồi lại thương lượng và tìm cách giải quyết với nhau cũng đảm bảo tính bí mật, uy tín trong kinh doanh, cũng như hạn chế những tổn thất về mặt tình cảm, gia tăng được sự hiểu biết và hợp tác lẫn nhau sau khi thương lượng thành công.

3.2 Giải quyết bằng việc khởi kiện ra Trung tâm trọng tài 

Tại Việt Nam, hiện nay có nhiều trung tâm trọng tài, trong đó có thể kể đến Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), Trung tâm trọng tài thương mại Á Châu (ACIAC),… Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Trung tâm trọng tài sẽ xem xét hồ sơ và tổ chức phiên họp để giải quyết tranh chấp và đưa ra phán quyết. 

Giải quyết tranh chấp thông qua Trung tâm trọng tài không chỉ giữ được tính bảo mật mà còn nhanh chóng hơn giải quyết tại Tòa án, đó là lý do phương thức này vẫn được ưu tiên hơn là khởi kiện ra Tòa.

3.3  Giải quyết tranh chấp về hợp đồng xây dựng thông qua Tòa án 

Cuối cùng, phương thức giải quyết truyền thống nhất là khởi kiện ra Toà án. Việc giải quyết tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và các luật khác có liên quan. 

Nhược điểm của cách giải quyết này là quá trình tố tụng thường kéo dài rất lâu do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, khiến cho các bên tranh chấp phải tốn nhiều tiền bạc và công sức. Tuy nhiên, so với những cách giải quyết khác thì khởi kiện ra Tòa án vẫn là cách giải quyết tranh chấp có hiệu quả nhất và trên thực tế quyết định của Tòa án vẫn có khả năng thi hành cao hơn.

4. Lựa chọn đơn vị thầu uy tín và có hợp đồng xây dựng rõ ràng 

Tranh chấp về hợp đồng xây dựng là điều không ai mong muốn trong quá trình thi công xây dựng nhà ở, nhưng rất khó để tránh khỏi những mâu thuẫn và tranh chấp. Tuy nhiên, có thể giảm thiểu tối đa những vấn đề có thể xảy ra bằng cách lựa chọn một đơn vị thầu có uy tín, làm việc chuyên nghiệp, có hợp đồng và các điều khoản rõ ràng trước khi xây dựng. 

Xây Dựng Việt Tín là một đơn vị thiết kế và thi công xây dựng có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường. Quy trình làm việc rõ ràng, nhanh chóng và hiệu quả, hồ sơ pháp lý đầy đủ,  cam kết về tiến độ và chất lượng công trình. Với đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư có chuyên môn cao, Việt Tín luôn sẵn sàng lắng nghe và đáp ứng mọi nhu cầu cũng như mong đợi từ phía khách hàng. Không chỉ kiến tạo nên những không gian sống hoàn mỹ Việt Tín còn đem đến trải nghiệm dịch vụ tốt nhất trong suốt quá trình xây dựng.

Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

• Làm thế nào để soạn thảo hợp đồng xây dựng một cách chi tiết và rõ ràng để tránh tranh chấp?

Khi ký kết hợp đồng xây dựng cần lưu ý một số điều khoản quan trọng để tránh những tranh chấp không đáng có, bạn có thể xem thêm chi tiết các điều khoản tại đây. 

• Khi nào thì cần đưa tranh chấp hợp đồng xây dựng ra tòa án? 

Đưa tranh chấp hợp đồng xây dựng ra tòa án thường là lựa chọn cuối cùng khi các phương pháp giải quyết tranh chấp khác không thành công hoặc không khả thi.

• Những chi phí nào thường phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng? 

Dưới đây là một số chi phí phổ biến:

• • Chi phí pháp lý: phí luật sư, phí nộp đơn kiện
  • Chi phí trọng tài: phí trọng tài viên, phí thuê địa điểm
  • Chi phí chuyên gia: phí chuyên gia kỹ thuật, phí tư vấn
  • Chi phí tài liệu và chứng cứ: chi phí thu thập và chuẩn bị tài liệu, chi phí chứng cứ
  • Chi phí hành chính: phí hành chính tòa án, phí dịch vụ công chứng
  • Chi phí khác: chi phí đi lại và ăn ở, chi phí phạt và bồi thường

XÂY DỰNG VIỆT TÍN | XÂY VỮNG NIỀM TIN – DỰNG UY TÍN VÀNG

“Chúng tôi xây nhà bạn như chính ngôi nhà của mình”

Theo dõi Việt Tín trên

XEM THÊM

Báo giá mới nhất tại Việt Tín

Các thông tin hữu ích từ Việt Tín: Kinh nghiệm xây nhà

Các mẫu thiết kế: Mẫu Nhà Việt Tín

======================================================

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VIỆT TÍN

Trụ sở: 143 đường số 12, KDC Cityland Park Hill, phường 10, Gò Vấp, Tp.HCM

Hotline: 0787.22.39.39 

Email: viettinconstructions@gmail.com